(1 10 대책) 신축 비아파트 주택 수 제외, 등록임대주택 활성화 (빌라, 오피스텔 등)

정부는 1~2인 가구 증가 등 주거수요 다변화에 부응하여, 전세사기로부터 안심할 수 있는 다양한 유형의 주택 공급이 활성화될 수 있는 기반을 구축하기 위해 다양한 소형주택(비아파트)의 구입 부담을 낮추고, 임차인 보호가 강화된 등록임대주택으로 활용될 수 있도록 한다고 합니다.
 
이번 포스팅에서는 24년 1월 10일 정부에서 발표한 부동산 대책 중에서 신축 비아파트 주택 수 제외 및 기축 비아파트 등록임대주택 활성화에 대한 내용을 자세히 알려드리겠습니다.
 

 

 

 

1. 소형 주택 활용도 제고

1) 구입 부담 경감

소형 신축 주택(개인)
향후 2년간 준공된 소형 신축 주택(60㎡ 이하, 수도권 6억‧지방 3억 이하, 아파트는 제외)은 취득세‧양도세‧종부세 산정 시 주택수에서 제외한다고 합니다.

 
등록임대(주택임대사업자)
소형 기축 주택*은 향후 2년간 구입 후 임대등록(매입임대)하는 경우 세제 산정 시 주택 수에서 제외한다고 합니다.

*24년 1월 ~ 25년 12월(2년) 간 구입 및 임대 등록한 전용 60㎡ 이하, 수도권 6억 원‧지방 3억 원 이하 다가구주택, 공동주택(아파트 제외), 도시형 생활주택, 주거용 오피스텔이 해당합니다.

 

 

2) 등록임대 사업 여건 개선

단기 임대등록 도입
임대의무기간(현재 10년)이 완화된 단기 등록임대를 도입하여 소형 임대주택 공급을 활성화할 예정입니다. 이미 폐지(20년 8월)된 단기 등록임대 유형을 도입하되, 임대의무기간(6년 예상), 대상(아파트 제외), 세제 혜택 등은 합리적인 수준으로 부여할 예정입니다.
 
임대리츠 활성화
대규모 민간임대를 운영하는 임대리츠가 보다 원활하게 설립되고, 자금을 조달할 수 있도록 개선하기 위해 임대리츠가 대출을 받을 수 있는 기관*을 확대하여 투자재원을 다변화할 예정입니다. 그리고 기금이 투자하는 임대리츠는 심사기준 개선* 및 절차 간소화*할 예정입니다.

대출가능 기관*
(現) 보험사 위주 → (改) 연기금, 공제회, 공단 등 대출가능 기관 확대

심사기준 개선*
기금투자 심사 시 수익률 산정에 활용되는 주택가격 상승률 현실화(現수도권 1.5→2.0%)

절차 간소화*
기금투자 심사와 리츠영업인가 시 중복되는 심사내용 통합, 공동주택 분양가격 산정규칙으로 산출된 공사비 상한액 이하 시 공사비 검증 면제 등

 
임대보증 가입여건 개선
임대보증 가입 시 시세*를 적절히 반영할 수 있도록 주택가격 산정방식의 개선을 추진한다고 합니다.

*주택가격 산정시 공시가격 인정비율을 경직적으로 적용하여 시세 반영에 애로

 

 

3) 기업형 장기임대 활성화

기업형 등록임대 인센티브
기업 중심으로 양질의 등록임대주택(10년)이 확대될 수 있도록 기업형 사업자(예: 100호 이상 등록 법인) 혜택을 확대한다고 합니다. 기업형 사업자는 등록임대 세제혜택 적용주택 대상을 확대하고, 기금융자 한도 상향(예: 2천만 원) 등의 지원 확대도 추진한다고 합니다.
 
자율형 장기임대 도입
안정적 임대수익을 바탕으로 장기간 임대할 수 있도록 규제가 최소화된 기업형 장기 민간임대(예: 20년)를 신규 도입한다고 합니다. 운영주체를 장기임대리츠*로 한정하고, 임대수익 등으로 안정적인 수익구조가 가능토록 규제 최소화 및 세제지원도 한다고 합니다.

*장기임대리츠가 공모형일 경우 기금융자 지원 확대 등을 통해 공모 리츠 참여 유도

 
규제 완화
초기 임대료 제한 및 임대료 증액 추가제한*을 완화하고, 의무 임대기간 중 임차인 변경 시 임대료에 대한 시세반영을 가능하게 한다고 합니다.

*현재 100세대 이상 등록임대주택은 소비자물가 변동률 적용(통상 2% 내외)

 
세제 지원
합리적 수준의 세제 혜택 부여도 추진합니다. 그리고 고령자·청년 등에 특화된 주거서비스*를 제공할 수 있는 기업형 장기 민간임대 사업모델도 마련할 계획입니다.

*고령자 특화시설+서비스를 제공하는 실버스테이, 1인 가구 등 일반 청년 등을 위한 공유주택(임대형기숙사) 등

 

 

4) 공공 신축매입약정 확대

미분양 부담이 없는 공공의 신축 매입약정의 매입단가를 현실화하고, 물량도 확대한다고 합니다.(23년 0.8만 호 → 24년 3만 호) 공사비 상승분 등을 반영할 수 있도록 평가방식을 보완하고, 매입 상한 단가(現 기준단가 120%) 및 매입기준* 등도 합리적으로 개선한다고 합니다.

*매입기준 개선 완료(`24.1) 후 사업자 모집공고(`24.2) 추진

 
신축매입 약정 주택에 대한 PF보증을 도입하고, 용적률 인센티브*를 확대한다고 합니다.

*(現) 지자체별 조례 한도 1.2배까지 완화 가능 → (改) 법적한도의 1.2배까지 완화 가능

 

 

 

 

2. 포스팅을 마치며

1) 정부 추진계획

추진계획	관련내용	일정
개인 소형 신축 주택수 제외	지방세법 시행령 개정	'24.5
	소득세법 시행령·종부세법 시행령 개정	'24.5
임대사업자 소형 기축 주택수 제외	지방세법 시행령 개정	'24.5
단기 등록임대 복원	민간임대주택법 개정안 발의	'24.2
주택가격 산정방식 개선	공시가격 및 기준시가 적용비율 개정	'24.6
공공지원 민간임대 대출기관 확대	부동산투자회사법 시행령 개정	'24.2
기업형 사업자 기금융자 한도 상향	기금운용계획 변경	'24.2
자율형 장기임대 도입	민간임대주택법 개정안 발의	'24.2
신축매입약정 단가 현실화, 물량 확대 등	LH 내규 규정	'24.1
신축매입약정 PF 보증 도입	HUG 내규 개정	'24.2
신축매입약정 용적률 인센티브 확대	국토계획법 시행령 개정	'24.4

 

 

2) 부동산 대책(1.10) 추가자료

재개발·재건축 활성화 방안

[1.10 부동산 대책] 재개발·재건축 활성화 방안

1기 신도시 등 노후계획도시 재정비

[1.10 부동산 대책] 1기 신도시 등 노후계획도시 재정비

소규모 정비사업 및 도심복합사업 확대

[1.10 부동산 대책] 소규모 정비사업 및 도심복합사업 확대

빌라, 오피스텔, 도시형생활주택 공급 지원 및 규제 완화

[1.10부동산 대책] 다양한 유형(비아파트) 주택공급 지원 및 규제 완화

전세사기 피해지원 및 예방 강화

[1.10 부동산 대책] 전세사기 피해지원 및 예방 강화