분양가상한제 기본형건축비(평당 신축아파트 공사비)란 무엇인가, 국토부 3월 고시

 

분양가상한제 기본형건축비를 학습하시기 전에 아래 내용을 미리 학습하시면 크게 도움이 됩니다.

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이번 포스팅에서는 분양가상한제 기본형건축비(평당 신축아파트 공사비)란 무엇인지 알려드리고, 국토교통부에서 3월 고시한 기본형건축비 고시 내용을 알려드리겠습니다.

 

 

 

 

1. 분양가상한제란 무엇인가

「분양가상한제」는 아파트 분양시장의 과도한 가격상승을 억제하기 위해 정부가 최고 분양가 기준을 설정하여 관리하는 제도입니다. 구체적으로는 다음과 같은 내용을 담고 있습니다.

* 기본형 건축비를 기준으로 최고 분양가 기준을 설정
* 주택규모 지역 등에 따른 가산률 적용
* 부대복리시설, 기반시설, 부가세 등 추가비용 합산

 

이를 통해 시장의 과도한 주택가격 상승을 제한하고, 분양 부담을 완화하는 효과를 거두고자 하는 제도입니다.

 

반면, 분양가가 제한되어 주택사업자의 수익성이 떨어질 경우 사업 의지가 줄어들 수 있고, 공사비 상승분을 분양가에 반영하지 못해 자금 조달에 애로가 생길 수 있습니다.

 

정부는 23년 1·3 대책을 통해 서울시 강남·서초·송파·용산구를 제외한 모든 지역을 규제지역에서 해제했습니다. 이들 지역을 제외하곤 민간택지에서 신규공급하는 공동주택은 분양가상한제의 적용을 받지 않으니 참고 바랍니다. 

 

 

 

 

2. 분상제 기본형건축비 정의

1) 분상제 기본형건축비

분양가상한제 기본형건축비는 국토교통부장관이 정하는 주택건설기준 등에 관한 규칙에서 정하는 주택형별 보통주택의 1m2당 건축비입니다. 여기서는 우리에게 조금 더 익숙한 평당 건축비로 환산하여 알려드리겠습니다.

기본형건축비는 주택규모와 지역 등을 고려하여 산정되며, 이 기준 건축비 이내에서 주택가격이 형성되도록 관리하는 것이 분양가상한제의 취지입니다.

 

기본형건축비에는 주택의 디자인과 재료는 건축비에 포함됩니다. 분양가 상한제의 기본형 건축비는 주택건설기준 등에 관한 규칙에서 정하는 '보통주택'을 기준으로 산정합니다. 여기서 보통주택이란 일반적인 설계, 성능 수준의 주택을 의미합니다.

따라서 일반적인 수준을 넘어서는 주택의 개성있는 디자인이나 고급 재료 사용 등은 기본형건축비에 포함되지 않습니다. 다만, 이러한 비용도 결국 주택 가격에 영향을 미치기 때문에, 정부는 별도의 디자인 가이드라인이나 옵션 품목 제한 등을 통해 과도한 가격 상승을 제한하고 있습니다.

 

정부는 이러한 기본형건축비를 기준으로 최고 주택 가격을 제한하여 분양가가 과도하게 오르는 것을 방지하고 있습니다.

 

 

2) 기본형건축비 외 추가비용

분양가 상한제의 기본형 건축비와 추가 비용은 다음과 같이 구분됩니다.

① 기본형 건축비
국토교통부장관이 정하는 주택건설기준 등에 관한 규칙에서 정하는 주택형별 보통주택의 1m2당 건축비

② 추가 비용
부대복리시설 설치비용, 기반시설 설치비용, 용역료 등 사업비, 부가가치세, 토지관련 비용 등

 

즉, 기본형 건축비는 실제 주택 건설을 위한 직접 공사비용이고, 추가 비용은 기타 부대 비용과 세금 등이 포함됩니다. 이러한 추가 비용까지 합산하여 일정 비율을 가산 후 최고 분양가 기준을 정하고 있습니다.

 

 

3) 추가비용 외 인테리어 비용

인테리어는 마감재나 가구 등 집 구조물과 별개로 주택 입주자가 개별적으로 선택하여 시공하는 항목들입니다.

 

따라서 이는 기본형 건축비에 포함될 수 없고, 분양가 관리 대상에서도 제외됩니다. 입주자가 개별 선택하여 별도 비용을 지불하는 사항이기 때문입니다.

 

다만 단지 내에 기본 제공되는 일부 공용 인테리어는 기본형 건축비나 추가비용에 포함될 수 있습니다. 하지만 개별 아파트의 마감 인테리어는 해당되지 않는다고 합니다.

 

 

 

 

3. 분상제 기본형건축비 발표

국토부는 분양가상한제 주택에 적용되는 기본형건축비를 3월 1일 정기고시하였다고 발표했습니다. 기본형건축비는 분상제 주택*의 분양가 상한을 구성하는 항목(택지비+기본형건축비+택지가산비+건축가산비) 중 하나로서 6개월마다 정기적으로 고시하고 있습니다.

* 공공택지 전체, 민간택지 분상제 적용지역에서 건설‧공급되는 주택

 

이번 고시에서는 레미콘 등 자재비와 노무비 인상 등 영향으로 기본형건축비(16~25층 이하, 전용면적 60~85㎡ 지상층 기준)가 직전 고시된 ㎡당 197만 6천 원에서 203만 8천 원으로 3.1% 상승됐습니다.

* 자재가격 변동률: 레미콘 7.2%, 창호유리 17.7%, 강화합판 마루 1.3% 등
** 노임단가 변동률: 보통인부 3.05%, 특별인부 5.61%, 콘크리트공 4.14% 등

 

개정된 고시는 2024년 3월 1일 이후 입주자모집 승인을 신청하는 단지부터 적용됩니다. 실제 분양가격은 기본형건축비를 포함한 분양가격 상한 범위 내에서 분양 가능성, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 합리적인 수준에서 결정되어야 할 것으로 보입니다.

 

국토교통부는 앞으로도 안전하고 우수한 품질의 주택 공급을 위해 공사비 변동요인 등을 반영하여 기본형건축비를 합리적으로 조정해 가면서, 무주택 서민 실수요자의 주거안정을 지원하기 위해 양질의 주택을 충분히 공급해 나갈 계획이라고 합니다.

 

 

 

 

4. 평당 기본형건축비 고시표

(단위 : 만원/평)

구분 전용면적기준		평당 건축비 공급면적기준
5층 이하	40m2 이하	679
	40m2초과~50m2이하	717
	50m2초과~60m2이하	693
	60m2초과~85m2이하	662
	85m2초과~105m2이하	677
	105m2 초과~125m2 이하	672
	125m2 초과	662
6~10층 이하	40m2 이하	727
	40m2초과~50m2이하	768
	50m2초과~60m2이하	742
	60m2초과~85m2이하	709
	85m2초과~105m2이하	725
	105m2초과~125m2이하	719
	125m2 초과	709
11~15층 이하	40m2 이하	682
	40m2초과~50m2이하	720
	50m2초과~60m2이하	696
	60m2초과~85m2이하	665
	85m2초과~105m2이하	680
	105m2초과~125m2이하	675
	125m2 초과	665
16~25층 이하	40m2 이하	689
	40m2초과~50m2이하	728
	50m2초과~60m2이하	704
	60m2초과~85m2이하	673
	85m2초과~105m2이하	688
	105m2초과~125m2이하	683
	125m2 초과	673
26~30층 이하	40m2 이하	701
	40m2초과~50m2이하	740
	50m2초과~60m2이하	715
	60m2초과~85m2이하	683
	85m2초과~105m2이하	699
	105m2초과~125m2이하	694
	125m2 초과	683
31~35층 이하	40m2 이하	711
	40m2초과~50m2이하	752
	50m2초과~60m2이하	726
	60m2초과~85m2이하	694
	85m2초과~105m2이하	710
	105m2초과~125m2이하	705
	125m2 초과	694
36~40층 이하	40m2 이하	722
	40m2초과~50m2이하	763
	50m2초과~60m2이하	737
	60m2초과~85m2이하	705
	85m2초과~105m2이하	721
	105m2초과~125m2이하	715
	125m2 초과	705
41~45층 이하	40m2 이하	732
	40m2초과~50m2이하	774
	50m2초과~60m2이하	747
	60m2초과~85m2이하	714
	85m2초과~105m2이하	731
	105m2초과~125m2이하	725
	125m2 초과	714
46~49층 이하	40m2 이하	755
	40m2초과~50m2이하	798
	50m2초과~60m2이하	771
	60m2초과~85m2이하	737
	85m2초과~105m2이하	753
	105m2초과~125m2이하	747
	125m2 초과	737
지하층	지하층면적기준	322
평균		706

 

 

 

 

5. 포스팅을 마치며

이번 포스팅은 「대한민국 정책브리핑」 내용을 참고하였으며, 아래 사이트에서 원본 파일도 다운로드하실 수 있습니다.

분양가상한제 기본형건축비 3월 정기고시

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