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분양 공고에서는 반드시 전용면적으로 표기해야 하는 의무가 있으므로 신축 아파트 입주자 모집 공고문에는 전용면적을 사용하여 홍보를 많이 합니다.
그리고 일상생활에서 아파트 면적을 이야기할 때는 전용면적보다 공급면적을 기준으로 많이 이야기합니다. 예를 들어, '25평형 아파트', '34평형 아파트'라고 말하는 것이 바로 공급면적입니다.
하지만 계약면적은 평소에 잘 사용하지 않기 때문에 사람들이 간혹 전용면적이나 공급면적으로 평당 공사비를 계산하는 것으로 잘못 알고 있는 경우가 많습니다.
아파트를 분양할 때 평당 공사비는 전용면적이나 공급면적이 아닌 계약면적으로 계산한다는 것을 잘 숙지하고 계셔야 합니다.
이번 포스팅에서는 아파트 면적 용어에 대해서 복습해 보고, 계약면적으로 평당 공사비를 계산해 보고, 이것을 바탕으로 공사비와 총투자금은 어떻게 계산하여 예측할 수 있는지 알려드리겠습니다.
1. 아파트 면적
면적 종류
전용면적
전용면적 = 아파트에서 소유자가 독점하여 사용하는 부분의 면적(방, 거실, 주방, 화장실 등)
서비스면적
서비스면적 = 발코니 면적(보통 베란다라고 부르는 공간의 정식 명칭은 발코니)
공급면적
공급면적 = 전용면적 + 주거공용면적(계단, 복도, 엘리베이터)
계약면적
계약면적 = 공급면적 + 기타 공용면적(주차장, 관리사무소, 놀이터, 커뮤니티 시설 등)
면적 비교
2. 투자금 계산
용적률에 따른 필요 대지지분
총 투자금 계산 문제
홍길동 씨는 용적률 300%까지 허가받은 재개발 구역 내 15평형(대지지분 4평) 빌라를 5,000만 원에 매수하여 가지고 있습니다. 아직은 관리처분인가가 나기 전이며, 새롭게 신축될 25평형(대지지분 7.25평, 계약면적 40평) 아파트에 조합원 분양신청을 하려고 합니다. 기부채납 비율은 10%이고 평당 공사비는 700만 원이라고 합니다. 그리고 25평형의 일반분양 예상가를 주변 시세와 비교하여 6억 원이라고 가정해 봅시다.
공사비
공사비 = 평당 시공비 x 계약면적
= 700만 원 x 40평
= 2억, 8,000만 원
총 사업비
총 사업비 = 공사비 + 기타 사업비(공사비 25% 수준)
= 2억, 8,000만 원 + (2억, 8,000만 원 x 25%)
= 3억, 5,000만 원
조합원 분담금
평당 일반분양 수익 = 일반분양 수익 / 필요 대지지분
= (일반 분양가 - 공사비) / 필요 대지지분
= (6억 원 - 2억 8,000만 원) / 7.25평
= 약 4,410만 원
일반분양 기여 대지지분 = 보유 대지지분 - 기부 채납 면적 - 조합원 분양 필요 대지지분
= 4평 - (4평 x 10%) - 7.25평
= 4평 - 0.4평 - 7.25평
= -3.65평
일반분양 기여 금액 = 평당 일반분양 수익 x 일반분양 기여 대지지분
= 약 4,410만 원 x -3.65평
= 약 -1억 6,100만 원
조합원 분담금 = 총 사업비 - 일반분양 기여 금액
= 3억, 5,000만 원 - (-1억 6,100만 원)
= 약 5억 1,100만 원
총 투자금
총 투자금 = 조합원 분담금 + 매매가
= 5억 1,100만 원 + 5,000만
= 5억 6,100만 원
관리처분인가 후에는 추정비례율, 조합원분양가, 일반분양가가 거의 결정이 되는데, 이때에는 총 투자금과 조합원 분담금도 정해집니다. 하지만 관리처분인가 전에도 위와 같이 총 사업비와 일반분양 기여 금액을 계산하여 공사비와 투자금을 예측해 보는 연습이 필요합니다.