(재건축 재개발) 관리처분인가 전 조합원 분담금 예측 계산

 

이번 포스팅에 대한 학습을 시작하기 전에 재개발 절차, 재개발 용어, 관리처분인가 후 조합원 분담금 계산법에 대한 아래 사전학습을 먼저 추천해 드립니다.

 

재개발 절차, 진행 과정을 알아봅시다

재개발·재건축 조합원 분담금 계산 방법, 용어 설명

 

조합원 분담금은 신축 아파트를 받기 위해 조합에 추가로 납부해야 하는 분담금이며, 일반적으로 조합원 분양가에서 권리가액(감정평가액 x 비례율)을 뺀 금액으로 계산을 합니다.

 

분담금 = 조합원 분양가 - 권리가액 (관리처분인가 후 계산 금액)

 

분담금 = 총사업비 - 일반분양 기여 금액 (관리처분인가 전 추정 금액)

 

관리처분인가가 나면 사업시행인가 단계에서는 어느 정도 윤곽만 드러났던 조합원분양가, 일반분양가, 추정비례율 등 사업의 중요한 요소가 결정된다고 판단하시면 됩니다. 

 

그래서 관리처분인가 후에는 각 조합원별로 물건의 가치가 명확해지고 그로 인한 조합원 분담금을 거의 정확하게 계산할 수 있습니다. 하지만 관리처분인가 전에는 대략적으로 추정만 가능합니다.

 

이번 포스팅에서는 관리처분인가 전에 조합원 분담금을 예측하는 방법에 대해서 말씀드리겠습니다.

 

 

 

 

1. 관리처분인가 전 분담금 추정 계산

관리처분인가 전에 비례율, 감정평가액, 조합원 분양가 등의 여러 가지 정보가 없을 때, 조합원 분담금을 다음과 같이 예측해 볼 수 있습니다.

 

분담금 = 총사업비 - 일반분양 기여 금액 (관리처분인가 전 추정액)

 

총사업비 = 공사비(75%) + 기타 사업비(25%)

공사비 = 평당 시공비 x 계약면적

기타 사업비 = 기준 평형의 순수 건축비 x 0.25

 

 

일반분양 기여 금액 = 일반분양 기여 대지지분 x 평당 일반분양 수익

일반분양 기여 대지지분 = 보유 대지지분 - 기부 채납 면적 - 조합원 분양 필요 대지지분

평당 일반분양 수익 = 일반분양 수익 / 필요 대지지분

일반분양 수익 = 일반분양가 - 공사비

필요 대지지분 = 용적률에 따른 필요 대지지분 (참고용)

용적률	17평형 (전용면적 39m2)	25평형 (전용면적 59m2)	34평형 (전용면적 84m2)
250%	약 6.63평	약 9.75평	약 13.25평
275%	약 6평	약 8.5평	약 12평
300%	약 5.38평	약 7.25평	약 10.75평

 

 

샘플 문제 1

 

홍길동 씨는 17평형(대지지분 11평) 빌라를 1억 원에 매수하여 소유하고 있는데, 새롭게 신축될 아파트의 25평형(대지지분 9.75평, 계약면적 40평)을 조합원 분양신청을 했습니다. 기부채납 비율은 10%이고 평당 공사비는 700만 원입니다.

 

25평형의 일반분양 예상가를 6억 원이라고 가정했을 때, 조합원 분담금이 얼마인지 구해봅시다.

공사비
= 평당 시공비 x 계약면적
= 700만 원 x 40평
= 2억 8,000만 원

기타 사업비
= 2억 8,000만 원 x 25%
= 약 7,000만 원

총사업비 (조합원 건축원가)
= 공사비 + 기타 사업비
= 2억 8,000만 원 + 7,000만 원
= 3억 5,000만 원

평당 일반분양 수익
= 일반 분양수익 / 필요 대지지분
= (일반 분양가 - 공사비) / 필요 대지지분
= (6억 원 - 2억 8,000만 원) / 9.75평
= 약 3,280만 원

일반분양 기여 대지지분
= 보유 대지지분 - 기부 채납 면적 - 조합원 분양 필요 대지지분
= 11평 - (11평 x 10%) - 9.75평
= 11평 - 1.1평 - 9.75평
= 0.15평

일반분양 기여 금액
= 평당 일반분양 수익 x 일반분양 기여 대지지분
= 약 3,280만 원 x 0.15평
= 약 500만 원

조합원 분담금
= 총사업비 - 일반분양 기여 금액
= 3억 5,000만 원 - 500만 원
= 약 3억 4,500만 원

 

25평형 입주 시 예상가격이 6억 3,000만 원이라고 가정할 때, 예상 수익금을 구해 봅시다.

예상 수익금
= 입주 시 예상가격 - 총 투자금
= 입주 시 예상가격 - (조합원 분담금 + 매매가)
= 6억 3,000만 원 - (3억 4,500만 원 + 1억 원)
= 약 1억 8,500만 원

 

 

 

샘플 문제 2

 

홍길동 씨는 17평형(대지지분 11평) 빌라를 소유하고 있는데, 새롭게 신축될 아파트의 34평형(대지지분 13.25평, 계약면적 55평)을 조합원 분양신청을 했습니다. 기부채납 비율은 10%이고 평당 공사비는 700만 원입니다.

 

34평형의 일반분양 예상가를 8억 원이라고 가정했을 때, 조합원 분담금이 얼마인지 구해봅시다.

공사비
= 평당 시공비 x 계약면적
= 700만 원 x 55평
= 3억 8,500만 원

기타 사업비
= 3억 8,500만 원 x 25%
= 약 9,600만 원

총사업비 (조합원 건축원가)
= 공사비 + 기타 사업비
= 3억 8,500만 원 + 9,600만 원
= 4억 8,100만 원

평당 일반분양 수익
= 일반 분양수익 / 필요 대지지분
= (일반 분양가 - 공사비) / 필요 대지지분
= (8억 원 - 3억 8,500만 원) / 13.25평
= 약 3,100만 원

일반분양 기여 대지지분
= 보유 대지지분 - 기부 채납 면적 - 조합원 분양 필요 대지지분
= 11평 - (11평 x 10%) - 9.75평
= 11평 - 1.1평 - 13.25평
= -3.35평

일반분양 기여 금액
= 평당 일반분양 수익 x 일반분양 기여 대지지분
= 약 3,100만 원 x -3.35평
= 약 -1억 380만 원

조합원 분담금
= 총사업비 - 일반분양 기여 금액
= 4억 8100만 원 - (-1억 380만 원)
= 약 5억 8,400만 원

 

34평형 입주 시 예상가격이 8억 9,000만 원이라고 가정할 때, 예상 수익금을 구해 봅시다.

예상 수익금
= 입주 시 예상가격 - 총 투자금
= 입주 시 예상가격 - (조합원 분담금 + 매매가)
= 8억 9,000만 원 - (5억 8,400만 원 + 1억 원)
= 약 2억 600만 원

 

 

 

 

2. 정비사업 수익성을 잘 분석해야 합니다

정비구역에서 1억 원짜리 빌라 매수를 가정하여 25평형 vs 34평형 신축아파트를 조합원 분양을 받게 되었을 때, 관리처분인가 전 조합원 분담금 추정하는 방법과 예상 수익금이 얼마나 되는지를 예상하는 방법에 대해서 연습해 보았습니다.

 

25평형 아파트가 34평형 아파트보다 조합원 분담금이 낮다고 해서 반드시 최종 수익금이 더 높은 것은 아닙니다. 일반적으로 25평형 아파트보다 34평형 아파트가 거래도 더 잘 되고 프리미엄도 더 높아 예상 수익금도 상대적으로 더 많다고 합니다.

 

하지만 최근에는 1~2인 가구가 꾸준히 늘고 있기 때문에 25평형 신축 아파트의 인기가 높아져 찾는 사람들이 점점 더 많아지고 있어 프리미엄도 더 높아지고 있으니 참고 바랍니다. 

 

그리고 정비사업에서 무엇보다 가장 중요한 것은 입지이며, 분양 시점에 부동산 경기가 활황인지 아닌지에 따라 영향을 많이 받는다고 하니 참고 바랍니다.