1. 포스팅을 시작하며
재개발·재건축 정비구역의 조합원이라면 얼마를 더 분담해야 신축 아파트를 갖게 되는지가 최대 관심사입니다. 이번 포스팅에서는 재개발·재건축 조합원 분담금 계산 방법과 용어에 대해서 설명드리겠습니다.
2. 재개발·재건축
3. 재개발 절차
4. 관련된 용어
조합원 분양가
조합원이 새 아파트를 받기 위해 내는 금액을 말하며 평균적으로 일반 분양가보다 10~20% 저렴하다고 합니다.
일반 분양가
조합원에게 분양하고 남은 아파트를 일반에게 분양할 때의 가격을 일반 분양가라고 합니다.
프리미엄
조합원이 소유한 부동산의 감정평가액보다 더 높은 가치를 인정해 주는 금액을 프리미엄(P)이라고 하며, 한마디로 매도할 때 웃돈을 붙여서 파는 것이라고 생각하시면 됩니다. 예를 들어, 주변에 새 아파트 시세가 8억 원인데, 조합원에게는 6억 원에 분양한다고 할 때, 조합원 매도인이 0.5억 원의 프리미엄을 붙여서 팔아도 매수인은 몇 년 뒤 1.5억 원을 벌게 됩니다.
감정평가액
조합원의 개별 부동산에 대해서 감정평가사가 정해진 방법과 절차에 의해 평가한 금액이며, 사업시행인가 단계에서 감정평가액을 통보합니다.
종전자산평가액
재개발·재건축 사업이 시행되기 전 조합원들이 소유한 토지 및 건축물의 감정평가액을 모두 합한 금액입니다. 사업시행인가를 받고 나면 조합에서는 곧바로 종전자산평가를 진행한다고 합니다.
종후자산평가액
재개발·재건축 사업을 완료 후 갖게 되는 자산 총액이며, 조합원분양 수입과 일반분양 수입을 합한 금액입니다. 관리처분인가 이후에 조합원분양가, 일반분양가, 예비비, 추정비례율, 총사업비, 총투자금,분담금 등을 거의 정확히 계산할 수 있습니다. (최종 비례율과 분담금은 일반분양이 끝나고 입주할 시점에 확정)
총사업비
재개발·재건축 사업에 투입된 총비용이며, 일반적으로 총사업비에서 공사비가 차지하는 비중은 75% 내외라고 합니다.
비례율
재개발·재건축의 사업성을 알려주는 중요한 기준입니다. 100% 이상이면 이익이 나서 사업성이 높은 것이며, 100% 이하면 손해라서 조합원에게 부담으로 돌아가게 됩니다. 그래서 투자자는 비례율이 좋은 지역인지 잘 따져보는 것이 매우 중요합니다.
권리가액
조합원이 자신의 부동산에 대해 권리를 주장할 수 있는 실제 금액입니다. 예를 들어, 감정평가액이 2억 원이고 비례율이 105%이면, 권리가액은 2억 1000만 원입니다.
조합원 분담금
조합원 분양가에서 권리가액을 뺀 금액으로 조합원이 신축 아파트를 받기 위해 조합에 추가로 납부해야 하는 분담금입니다. 일반적으로 계약금 10% 중도금 60% 잔금 30% 형식으로 납부한다고 합니다.
5. 조합원 분담금 계산
84m2 아파트 조합원 분양가가 5억 원이고, 감정평가액이 1억 원, 비례율 110%인 경우 분담금을 계산해 봅시다.
5억 원(조합원 분양가) - 1.1억 원(권리가액) = 3.9억 원(분담금)
59m2 아파트 조합원 분양가가 3.5억 원이고, 감정평가액이 1억 원, 비례율 90%인 경우 분담금을 계산해 봅시다.
3.5억 원(조합원 분양가) - 0.9억 원(권리가액) = 2.6억 원(분담금)
6. 포스팅을 마치며
재개발·재건축 정비구역에 투자하기 위해서는 반드시 설명해 드린 용어들에 대한 이해와 조합원 분담금을 계산할 줄 알아야 합니다. 이번 포스팅에서 알려드린 내용들을 잘 숙지하시어 실패하지 않고 꼭 성공하는 투자를 하시길 바랍니다.