재개발·재건축 주택/입주권(멸실 전) vs 입주권(멸실 후) 취득세 비교

 

 

 

먼저 재개발·재건축 주택/입주권(멸실 전) vs 입주권(멸실 후) 취득세 비교를 알기 전에 정비사업의 절차 및 조합원입주권으로 바뀌는 시기에 대한 사전 학습을 권장드립니다.

 

재개발 절차, 진행 과정을 알아봅시다

재개발·재건축 조합원입주권으로 바뀌는 시기는 언제일까

 

이번 포스팅에서는 재개발·재건축 구역 내 멸실 전 주택/입주권의 취득세와 멸실 후 입주권의 취득세를 비교해 보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

1. 주택/입주권(멸실 전) vs 입주권(멸실 후)

주택/입주권(멸실 전) 취득세

구분	현행규정 (20.08.12 이후)
	조정대상지역	비조정대상지역
1주택	1~3%	1~3%
2주택	8% (일시적 2주택 제외)	1~3%
3주택	12%	8%
4주택 이상	12%	12%
법인

※ 주택은 지방교육세(0.1%)를 취득세와 함께 납부해야 하고, 전용면적이 85m 2를 초과하는 주택은 지방교육세(0.1%) + 농특세(0.2%)도 취득세와 함께 납부해야 합니다.

 

 

멸실 후 입주권 취득세

구분	멸실 후 토지분 취득세	완공 후 주택분 취득세
정비구역	재개발 or 재건축	재개발	재개발 or 재건축
조합원	승계조합원	원조합원	승계조합원 or 원조합원
신축면적	면적 무관	85m2 이하	85m2 이하	85m2 이상
취득세	4%	0%	2.8%	2.8%
농특세	0.2%	0%	0%	0.2%
지방교육세	0.4%	0%	0.16%	0.16%
합계	4.6%	0%	2.96%	3.16%

※ 조합원입주권은 두 번 나눠서 취득세를 납부합니다. 먼저 멸실 후 토지분 취득세를 먼저 납부하고, 완공 후 주택분 취득세를 납부합니다. 하지만 재개발 원조합원이 85m2 이하의 주택을 받을 수 있는 입주권을 가지고 있다면, 완공 후 주택분 취득세는 면제입니다.

 

 

주택/입주권(멸실 전) vs 입주권(멸실 후)

	주택 or 입주권	입주권
진행단계	멸실 전	멸실 후	완공 후
취득유형	주택	토지분 납부	주택분 납부
취득세율	1~12%	4%	0~2.8%
합계	1~12%	4~6.8%

※ 지방교육세 및 농어촌특별세 계산 미포함

 

 

 

 

2. 포스팅을 마치며

만약 4 주택 이상의 다주택자가 정비구역에서 85m2 이하를 받을 수 있는 물건에 투자한다면, 멸실 전 부동산을 취득하는 것보다 멸실 후 입주권을 취득하는 것이 취득세 측면에서 더 이익입니다.

 

반면에 무주택자가 정비구역에서 85m2 이하를 받을 수 있는 물건에 투자한다면, 멸실 전 부동산을 취득하는 것이 취득세 측면에서 더 이익이라고 할 수 있습니다.

 

멸실 전 종전주택으로 취득할지, 멸실 후 입주권으로 취득할지는 본인의 상황과 정비구역의 사업 현황을 잘 파악하여 투자해야 합니다. 재개발·재건축과 관련된 취득세는 다주택 유무 및 종전주택의 취득이냐, 입주권(멸실 후)의 취득이냐에 따라 차이가 많이 납니다.

 

 

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