재개발 절차, 진행 과정을 알아봅시다

1. 포스팅을 시작하며

재개발이란 무엇인가

재개발은 기존의 도시나 지역을 다시 개발하는 과정을 말합니다. 주로 단독주택이나 빌라가 밀집한 지역의 노후화된 건물, 인프라, 시설 등을 모두 새롭게 개선하거나 재구축하여 도시의 기능과 환경을 향상하는 것을 목적으로 합니다. 즉, 대부분의 사람들이 살고 싶어 하는 신축 아파트 단지와 건물, 도로와 공원 등이 생겨나는 것이라고 생각하시면 됩니다.

재개발은 다양한 이유로 시행될 수 있습니다. 예를 들어, 노후화된 주택이나 건물들이 많아졌을 때, 이를 새롭게 개발하여 주거 환경을 개선하고 주민들의 삶의 질을 높일 수 있습니다. 또한 도시의 교통체계나 인프라가 혼잡하거나 차가 다니기에 많이 불편한 경우에는 재개발을 통해 이를 개선하고 도시의 효율성을 높일 수 있습니다.

재개발은 일반적으로 정부나 지방 자치단체, 개발사 등의 주도로 이루어지며 주민들의 동의가 필수입니다. 관련 기관이나 전문가들은 재개발 계획을 수립하고, 주민들의 의견을 수렴하여 적절한 방향과 방법을 결정합니다. 재개발 과정에서는 건축물의 철거, 새로운 건물이나 신축 아파트 단지의 설립, 도로와 공원의 조성 등이 이루어지며, 이를 통해 도시의 모습과 기능이 개선됩니다.

재개발 지정 요건

재개발 구역지정을 위한 법적요건은 필수항목(노후도 동수 2/3 이상, 구역면적 1만㎡ 이상)을 충족하고, 선택항목(노후도 연면적 2/3 이상, 주택접도율 40%, 과소필지 40%, 호수밀도 60세대/ha) 중 1개 이상을 충족하면 됩니다.

재개발 vs 재건축 비교

	재개발	재건축
사업 대상	· 노후된 단독·다세대주택 밀집지역	· 노후된 공동주택·아파트 단지
정비기반시설	· 열악	· 양호
조합설립 동의	· 토지등 소유자 75% 이상 · 토지면적 50% 이상	· 토지등 소유자 75% 이상 · 동별 과반수 이상
조합원	· 토지 소유자 · 건축물 소유자 · 지상권자 · 조합설립 동의에 상관없이 조합원 자격 부역	· 건물과 그 부속토지의 소유자 · 조합설립에 동의한 자만 조합원 자격 부여
안전진단	· 필요 없음	· 필요함 (단독주택 재건축은 제외)
투기과열지구 내 조합원 지위 양도	· 관리처분인가 후 조합원 지위 양도 금지	· 조합설립인가 후 조합원 지위 양도 금지
재건축초과 이익환수제	· 해당 없음	· 해당
임대주택 건설 의무	전체 세대수의 10% 이상 (시·도 조례에 따라 다름)	상한 용적률과 법정 상한 용적률 차이의 50% (시·도 조례에 따라 다름)

이번 포스팅에서는 재개발 절차, 진행 과정에 대해서 자세히 말씀드리겠습니다.

2. 일반적인 재개발 절차

정비기본계획 수립

재개발 사업의 시작은 지자체가 수립하는 정비기본계획입니다. 정비기본계획을 수립하기 위해 주민설명회를 하고 정비기본계획안에 대한 주민공람을 실시합니다.

하지만 정비기본계획이 수립됐다고 정비구역이 지정된 것은 아니며, 정비기본계획이 수립됐어도 여러 가지 이유로 사업이 진행되지 않는 경우가 많다고 합니다.

정비구역 지정

정비구역으로 지정되면 재개발을 진행하기 위해 서업의 주체인 조합을 설립해야 하는데, 조합을 설립하려면 먼저 추진위원회를 만들어 지자체 승인을 받아야 합니다.

지자체로부터 추진위원회 승인을 받기 위해서는 해당 지역의 부동산을 소유한 예비조합원인 '토지등소유자' 중 과반수(50%)의 동의를 얻어야 합니다.

추진위원회를 설립하기 위한 토지등소유자 동의를 얻기 위해서는 해당 구역의 멋진 미래 모습에 대해서 알려야 합니다. 이 단계에서는 개략적인 사업성을 판단할 수 있는 용적률, 조합원 수, 건축 내용(조감도, 배치도, 세대수 등)에 관한 계획을 알 수 있습니다.

그리고 정비구역 지정 이후에는 다주택자가 해당 구역 내 공시가격 1억 원 이하 주택을 매수하는 경우에도 예외 없이 취득세가 중과되는데 참고 바랍니다.

재정비촉진지구 내 재정비촉진구역 중 ‘주거환경개선사업, 재개발사업, 재건축사업’에 대한 재정비촉진계획이 결정·고시된 구역 내의 주택은 시가표준액이 1억 원 이하에 해당하더라도 중과세율 적용대상에 해당함

추진위원회 설립

재개발 구역 내에는 재개발 사업의 주체가 되기 위해 추진위원회를 설립하려는 여러 단체들이 있을 수 있는데, 이 중에서 토지등소유자 50% 이상의 동의를 받은 단체가 추진위원회가 됩니다.

조합설립인가

추진위원회 승인 이후 조합을 설립하고 인가를 받기 위해서는 토지등소유자 75% 이상의 동의를 받아야 하고, 동의한 이들이 소유한 토지 면적의 합이 사업장 전체 토지 면적의 50% 이상이어야 합니다. 추진위원회를 설립할 때 이미 동의한 사람은 조합 설립에도 동의한 것으로 간주한다고 합니다.

하지만 75% 이상의 동의를 받기는 쉽지 않은데, 그 이유는 상가주택이나 다가구주택 등에서 월세 수입을 받거나, 단독주택을 다세대주택으로 지어 분양하려고 하는 사람들의 반대 등 이해관계가 다른 이들이 존재하기 때문입니다. 그래서 75%를 간신히 넘은 구역보다는 75%를 여유롭게 넘은 구역이 그 이후 단계에서도 재개발 사업이 순조롭게 진행될 확률이 높다고 합니다.

조합설립인가 이후에는 본격적으로 추진할 수 있는 주체가 생겼다는 것이고, 조합이 법적인 지위를 확보했다는 것을 의미합니다. 그래서 조합원들의 갈등이 어느 정도 해소되어 이해관계가 정리된 것으로 볼 수 있습니다.

조합설립인가 이후 부동산 매수 시 주의할 점

한 세대당 한 개의 입주권을 받는 것이 원칙입니다. 그래서 조합설립인가 이후 해당 재개발 구역 내 여러 채를 소유한 다주택자 주택을 매수하게 되면, 해당 주택은 매도자와 입주권 한 개를 가지고 공유하게 되거나, 현금청산을 당할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

원칙적으로 재개발 한 구역 안에서 여러 채를 한 사람(한 세대)이 소유하고 있더라도 하나의 입주권만 받을 수 있습니다. 그래서 여러 채의 주택을 가지고 있는 매도인이 그중 한 채를 조합설립인가 이후 팔았다면, 원칙적으로 매도인과 매수인은 하나의 입주권을 공유하게 됩니다.

예외로 1+1 분양 대상이라고 해도 2채에 대한 입주권을 매도인과 매수인이 공유하는 것이고, 각각 한 채씩 분리해서 입주권을 받는 것은 불가능하다고 합니다.

부동산 매수 시에는 반드시 매도자의 주민등록등본(초본)도 떼어보고, 중개인 및 조합에서 입주권이 나오는 물건인지 확실히 확인해봐야 합니다.

시공사 선정

일반적으로 조합설립 이후에 시공사를 선정하지만, 서울시는 공공관리자제도를 통해 사업시행인가 이후에 했었다고 합니다. 그 이유는 조합설립 이후 일찍 시공사로부터 돈을 빌려 사업을 진행하게 되면, 공사비 깜깜이 증액 또는 무분별한 대안설계 제시 등 부작용이 발생할 가능성이 크고, 시공사가 조합보다 우위에 있는 구도가 형성될 수 있기 때문입니다.

하지만 서울시가 최근 3월에 다시 '서울시 도시 및 주거환경정비 조례' 개정을 추진하여, 시공자 선정 시기가 '사업시행인가 이후'에서 '조합설립인가 이후'로 앞당겨졌다고 합니다. 시공사가 조합보다 우위에 있는 구도가 형성되지 않게 하면서 빠르게 신속하고 원활하게 추진이 가능하게 조례도 함께 개정하였다고 하네요.

서울 이외 지역은 관리처분인가 이후 조합원 동호수 추첨이 끝나고 분담금을 내기 전까지 시공사로부터 돈을 빌려서 사업을 진행한다고 합니다. 그래서 조합은 조합이 설립되자마자 시공사를 선정하려고 하는 것이라고 합니다.

사업시행인가

사업시행인가 단계에서 아파트를 어떻게 지을지 조감도, 배치도, 평면도, 세대수 등 구체적인 건축계획을 세우고 총 대지 면적, 용적률, 건폐율, 기부채납 면적, 건축 면적, 평형 구성, 총세대수, 임대아파트 세대수 등 세무적인 내용을 정합니다. 그리고 조합에서 사업시행 계획을 신청하면 해당 지자체는 건축, 교통, 환경 등 사업 내용을 검토한 후 인가 여부를 결정합니다.

사업시행인가는 건축을 해도 된다는 허가를 받는 것으로 조합과 지자체의 관계를 정리하는 단계라고 볼 수 있으며, 사업시행인가 후에는 종전자산평가, 조합원분양 신청 등의 절차가 이어집니다.

사업시행인가 후에는 재개발 사업의 불확실성이 일정 부분 제거되고, 시공사 선정이 진행되면서 대내외적으로 홍보되기 때문에 투자자와 실수요자가 몰리면서 가격 상승이 이루어집니다. 재개발 물건이 가장 많이 매매되는 단계라고 합니다.

종전자산평가

사업시행인가를 받고 나면 조합에서 곧바로 종전자산평가를 진행하는데, 이것은 조합원들이 가지고 있는 자산을 수치화해서 값을 매기는 것인데, 이것을 감정평가라고 합니다.

감정평가액은 조합원에게 매우 중요한데, 그 이유는 이 금액을 기준으로 나중에 새 아파트를 받는 데 필요한 조합원 분담금이 결정되기 때문입니다.

조합원 분담금

재개발 구역에 새 아파트가 지어지면 조합원은 입주할 수 있는 권리가 생기는데, 새로 지어지는 아파트의 분양가는 기존에 있던 집의 가치보다 높은 게 일반적입니다. 이 차이나는 금액을 더 내야 새 아파트에 입주할 수 있는데, 이때 부담하게 되는 금액을 분담금이라고 합니다.

조합원분양 신청

조합은 조합원들에게 사업시행인가가 고시된 날로부터 60일 이내에 감정평가액, 개략적인 분담금 내역, 조합원분양 신청 기간 등을 통지해야 합니다. 이때 조합원들은 본인들이 원하는 동, 호수 등을 선택해 신청하는 것이 아니라, 희망하는 평형만 신청한다고 합니다. 하지만 나중에 조합의 사정에 따라 희망하는 평형이 변경될 수 있으며, 계약은 추후에 동, 호수 추첨 시 진행하는 것입니다.

조합원분양 신청 시 주의할 점은 새 아파트를 받기 위해 조합원은 분양 신청 기간 안에 꼭 신청해야 한다는 점입니다. 기간 내에 신청하지 못하면 현금청산자가 되며, 분양 신청 기간에 해외에 있었거나 다른 사정으로 인해 분양 신청을 하지 못했어도 현금청산자가 된다고 합니다.

관리처분인가

사업시행인가가 조합과 지자체의 관계를 정리하는 단계라면, 관리처분인가는 조합과 조합원의 관계를 정리하는 단계라고 볼 수 있습니다. 관리처분계획은 나중에 조합에 들어오는 금액에 대한 집행계획을 세우고, 조합원들이 납부해야 할 금액을 정하며, 조합의 수익을 조합원들에게 어떻게 분배할 것인지 정하는 것입니다.

사업시행인가 때의 불확실한 계획들이 구체적으로 자리를 잡는 단계입니다. 일반분양 세대수, 일반분양가, 조합원 분양 세대수, 조합원 분양가가 정해지고, 시공사의 예상 공사비용 및 분양수익 등이 나오기 때문에 조합원의 분담금을 구체적으로 정확히 계산할 수 있습니다.

이 단계에서 재개발의 사업성을 나타내는 비례율의 윤곽이 뚜렷해져 이로 인해 조합원들끼리 분쟁이 발생하기도 하는데, 비례율이 대략 정해지면 조합원들의 권리가액을 알 수 있고, 이 권리가액을 기준으로 분담금이 확정됩니다. 그래서 비례율의 결과에 따라 조합원끼리 이해관계가 충돌하면서 분쟁이 일어나기도 하는 것입니다.

관리처분인가 이후 여러 리스크가 해소되고, 예상 수익, 투자금이 확실히 정해집니다. 그리고 이주비 대출을 활용해 투자금을 줄일 수 있기 때문에 실수요자, 투자자가 가장 많이 매수하는 시기이기도 합니다.

관리처분인가를 받았다는 것은 재개발 사업이 80% 정도 진행된 것입니다.

이주 및 철거

재개발 구역에 사는 사람들이 이주하고 건물들을 철거하는 시기입니다. 부동산 소유자는 이사 갈 집의 임대보증금을 마련하거나, 임차인에게 돌려줄 임대보증금이 필요한데, 이때 조합은 조합원들에게 감정평가액의 40~60% 수준에서 이주비를 대출해 줍니다. 이주에는 6개월에서 1년 정도의 시간이 걸리는데, 이 기간 내에 이사해야 무상으로 지급하는 이사비를 받을 수 있고, 이주비 대출을 받을 수 있습니다.

모든 세대의 이주가 마무리되면 철거 작업을 진행하고, 신축 아파트를 짓기 위한 착공에 들어가며, 주택멸실신고도 이때 진행합니다. 주택멸실신고 전에 매수하면 거래가액에 따라 1~3%의 주택 취득세를 내지만, 주택멸신 신고 후에는 토지 취득세 4.6%를 적용받습니다.

조합원 동호수 추첨

조합은 착공 신고를 하고 나서 일반분양을 하는데, 조합원 동호수 추첨을 일반 분양 전에 하는 경우도 있고, 일반분양 이후에 하는 경우도 있다고 합니다. 하지만 관리처분인가 시기에 동, 호수를 미리 정해두고 일반분양을 진행하기 때문에 큰 의미는 없다고 합니다.

동, 호수 추첨 결과에 따라 조합원들의 희비가 엇갈리는데, 같은 조합원 분양 물건이라도 로열동과 로열층 물건의 가격이 더 비싸기 때문입니다. 따라서 조합원 물건을 매수 시 동호수 추첨 전에 매수할지, 동호수 추첨 후에 매수할지 결정해야 합니다.

일반분양

일반분양에서 미분양 없이 높은 가격에 높은 경쟁률로 일반분양이 마무리되면 분양권의 프리미엄이 높아지고, 이는 조합원 입주권의 프리미엄 상승으로 이어집니다. 반대로 미분양이 생기거나 높은 가격에 일반분양을 못하면 사업성이 악화하면서 조합원의 분담금이 늘어나고, 입주권의 프리미엄이 하락하기도 합니다.

준공 / 입주

예정대로 공사가 진행되면 일반적으로 착공한 지 3년 후 준공, 입주가 시작됩니다. 입주하면 바로 소유권이전등기를 할 수 있다고 생각하겠지만, 집합건물은 이전고시가 나야 소유권이전등기를 할 수 있다고 합니다.

이전고시 / 청산

이전고시란 공사가 완료됐음을 고시하고 조합원 주택의 지번을 모두 지운 후 새로 지어진 아파트 동호수에 맞게 대지권을 나눠 이전하는 것을 말하며, 이 과정을 거쳐야 비로소 소유권이전등기를 할 수 있습니다. 이전고시 이후 모든 사업을 정산하는 청산 절차까지 마치면 재개발 사업은 완전히 끝납니다.

3. 포스팅을 마치며

현시점 재개발 전망

서울시에서 신속통합기획이나 모아타운 방식을 통하여 기존 재건축ㆍ재개발 정비사업보다 더 빠르게 정비사업이 가능하도록 추진하고 있고, 인천시에서도 다양한 방식으로 정비사업이 추진될 수 있도록 정비계획의 입안 제안 활성화, 입안 요청제 시행, 신속 추진·지원을 위한 제도 도입 등 정비사업 활성화 방안을 마련하여 추진하고 있기 때문에 기존보다 재개발 재건축 사업이 더 빠른 속도로 진행될 수 있을 것 같습니다.

인천시를 더 자세하게 설명드리면, 인천시는 주민들의 의사를 반영해 정비사업 시행방식을 다양화하고 있습니다.

정비사업구역 내에서 주민 2/3 동의로 정비구역 지정을 제안할 수 있는 ‘주민제안 제도’의 세부 추진계획을 수립해 시행할 예정이라고 합니다. 그리고 기존 재개발 후보지 공모방식으로 운영되던 정비사업을 내년 1월 19일부터 주민들이 입안을 요청할 수 있는 ‘정비계획 입안 요청제’로 전환한다고 합니다.

주거취약계층 밀집지역 등 사업성 부족으로 민간사업이 어려운 구역은 공공재개발사업을 추진하고, 역세권 활성화 시범사업과 하천복원 같은 정책사업과 연계한 정비사업도 함께 시행한다고 합니다.

하지만 23년 12월 현시점에서 서울 기준 34평 아파트 최소 조성 비용(토지비, 건축비, 금융비 등) 이 8억 이상 예상이 되며, 지방도 최소 6억 이상 정도 예상이 된다고 합니다. 그래서 당분간 재개발을 통한 공급은 사업성 부족으로 공사가 이루어지지 않을 거라고 전문가들은 말합니다.

하지만 주거 문제는 주민들의 삶과 환경에 직접적인 영향을 미치고 중요한 문제인데, 현재 수도권을 포함한 전국에 노후화된 도시와 주택 구조물이 많은 상황입니다. 노후화된 주거환경 개선을 위해서 정부의 지원 및 재정적인 투자를 계속하고 있기 때문에 장기적인 관점에서 주거환경을 개선하는 정비사업들이 앞으로 더 활발히 진행될 전망입니다.

재개발 활성화 방안

재개발 사업을 진행하기 위해서 공시비, 토지매입비 상승분을 뛰어넘는 높은 가격에 일반분양을 할 수 있는지가 핵심 관건이라, 원래부터 수요와 입지가 좋은 강남이나 서울 중심지는 재개발 사업이 활발할 것으로 예상됩니다.

그렇지 않은 수도권 일부 지역들의 재개발 사업 활성화를 위해서는 GTX 및 교통망 개선이 이루어지거나, 다세대·다가구 등 비아파트 규제가 완화가 완화되거나, 사업성이 안 나오는 구역에 공공 재개발 확대하거나, 용적률 제한을 완화하는 등의 정부·지자체 차원의 조치가 필요한 것 같습니다.

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