1. 포스팅을 시작하며
청학지구 개요
남서쪽으로 청량산과 북동쪽으로 문학산이 소재한 청학지구는 인천시 연수구 청학동 548-6번지 일원에 위치합니다. 청학지구 전체 면적은 33만 평방미터 이상이며, 세대수는 4000세대 이상이 거주하는 노후도 높은 지역입니다. 주택 대부분은 아파트가 아닌 노후된 빌라·다가구·단독 주택으로 구성되어 있습니다.
근처에는 청학초등학교, 함박중학교, 인천바이오과학고등학교가 있으며, 연수구보건소, 연수청학도서관, 청학동성당, 한국전력공사(남인천지사), 청학복합문화센터 등의 시설들이 있습니다.
2022년 4월에는 문학터널이 무료로 개방되었고, 앞으로 청학사거리 위치에 GTX-B 노선, 제2경인선, 수인선 정차역과 현재 수인선 송도역 위치에 인천발 KTX, 월판선(급행) 정차역 등이 예정되어 있어 앞으로 많은 발전이 예상되는 지역입니다.
재개발 단계
청학동 청학지구는 재개발 초기 단계인 정비구역지정도 아직 안되어 있지만, GTX-B, 제2경인선, 월판선, KTX 등의 교통망 호재로 재개발에 대한 사람들의 관심과 기대가 많은 지역으로 극초기 재개발 단계라고 할 수 있습니다.
이번 포스팅에서는 GTX-B·제2경인선·수인선·KTX·월판선(급행) 등의 환승 정차역이 예정이면서 재개발 가능성이 매우 큰 인천시 연수구 청학동 청학지구에 대해서 현재 상황과 전망에 대해서 간단히 말씀드리도록 하겠습니다.
2. 청학지구 현황
청학지구 용도지역
청학동 청학지구는 대부분 빌라, 다가구 주택으로 2종일반주거지역으로 형성되어 있으며, 일부 소형 아파트 단지가 3종일반주거지역으로 포함되어 있습니다.
인천시 주거지역 건폐율과 용적률
청학지구 노후도
위 노후도 지도에서 붉은색이 진할수록 건물의 노후도가 더 오래되었다는 의미입니다. 청학지구 노후도를 분석해 보면, 붉은색 20~30년 이상 건물들의 노후 밀집도가 높아, 정비구역 지정을 위한 재개발 조건에는 충분할 것으로 보입니다. 인천시에 따르면 청학지구에는 준공된 지 20~30년 된 건축물이 68.7%를 차지하며, 최근 10년간 신축은 10건 이하라고 합니다.
청학지구 고도제한
청학지구 건축물은 2015년 이전에 있었던 군사보호구역 군부대 레이더기지로 인한 고도제한 탓에 대부분 저층인데, 지구 내 건축물은 2~3층이 44.6%로 가장 많고 4층 42.3%, 5층 이상 6.8%, 1층 6.3%라고 합니다.
지구단위계획으로 건축 시 4층으로 높이 제한을 받고 있어 건물 신축 시 어려움이 있었기 때문에 2022년 3월 17일 지구단위계획구역 용역에서 고도제한이 풀릴 것으로 기대하였습니다.
하지만 지구단위계획 변경은 청학지구 내 건축물 높이 최대 4층 이하 지역을 4.5~5층 높이로 상향 조정하는 내용이라 주민들이 크게 실망하였습니다. 4층은 14m 정도인데, 규제를 완화하면 최대 약 17m로 높아질 전망이라 재개발을 통한 신축 아파트를 짓기에는 턱없이 부족한 상황이기 때문입니다.
2015년 군부대가 이전함에 따라 군전력에 따른 고도제한 필요성이 사라졌고, 높이제한은 토지이용계획상 설정되어 있는 것이고, 문학산 군부대로 인한 제한이 아니기 때문에 높이 제한은 없어져야 한다고 생각합니다. 또한, 최근에 낙후된 원도심에 활기를 불어넣을 수 있는 원도심 정비사업 활성화 방안도 인천시에서 내놓았기 때문에 주민들이 적극적으로 나서서 동의율을 높이면 정비구역 지정과 함께 고도제한 해제도 충분히 가능하다고 판단됩니다.
교통망 호재
청학사거리에는 GTX-B 노선이 들어설 예정일뿐만 아니라 제2경인선, 월판선, 수인선 등의 환승 정차역이 생길 예정이며, 미래의 트리플 역세권인 청학역으로서 인천 및 경기 남부의 핵심 교통요지로 재탄생할 것입니다. 그리고 수인선 송도역 위치에는 인천발 KTX, 월판선(급행) 정차역 등이 예정되어 있습니다. 정차역에 대한 자세한 정보는 아래 링크를 참고 바랍니다.
GTX-B 노선
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제2경인선
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KTX 송도역
일명 인천발 KTX라고도 불리는 KTX송도역은 현재 공사 중이며, 2025년쯤 개통되면 인천 교통의 핵심지가 될 전망입니다. 또한, 2028년 이후에 개통될 예정인 월판선(경강선)의 급행열차를 송도역에서 탈 수 있는데, 송도역에서 판교역까지 30분대로 이동이 가능하게 된다고 합니다.
재개발 활동
21년 활동
8월 청학동 주민으로 구성된 재개발 추진위 구성
9월 추진위 자체회의를 통한 기초방안 마련
9월 지역 내 공인중개사에게 재개발 설명
10월 동의서 전단지 인쇄 및 배포
22년 활동
1월 지역 국회의원 사무실 방문 및 추진위 의견 개진
2월 연수구 전체 재개발 및 재건축 회장단 회의
2월 연수구청장 미팅 및 도시계획 담당자 면담
3월 지구단위계획 변경 및 연수구 발전을 위한 회의 참석
3월 재개발 추진위 현판부착 (청학동 관내 재개발 사무실)
5월 구청장 후보 재개발 사무실 방문
5월 청학지역에 홍보 전단지 2차 배포 및 홍보 현수막 80개 부착
8월 국민의힘 당협위원장 및 관련인사 사무실 방문 및 주민의견수렴
9월 구청장 주관 관내 쓰레기 및 환경문제 관련 봉사활동 참여
10월 구의원 사무실 방문하여 재개발 및 철도 역사 의견제시 및 촉구
10월 시의원 재개발 사무실 방문하여 현안 문제점에 대한 의견을 청취
23년 활동
1월 추진위 매월 정기회의 진행 및 4월에 진행될 주민설명회의 안건 상정
3월 시의원과 재개발·재건축 담당자가 사무실을 방문하여 문제점 및 향후 방향 논의
3월 청학동 주민설명회 현수막 부착 및 온오프라인 활동 지속 중
4월 청학동 주민설명회 개최 및 국회의원 방문
4월 연수구청에 1기 신도시 편입 요청 및 인천시 도시계획과에 재개발 민원
5월 청학역 신설 추진위원회 회의
5월 GTX-B 수인선 정차역 신설, 조기착공에 대한 인천시장의 추진의지를 확인
6월 GTX-B·수인선·제2경인선 정차역 촉구 현수막 제작 및 설치
11월 GTX-B 환경영향평가서 주민설명회 참석
향후 계획
24년 1월 이후 청학지구 재개발 공모 예정
3. 포스팅을 마치며
원도심 정비사업 활성화
인천광역시는 재개발·재건축 등 정비사업은 노후화로 침체되고 낙후된 원도심에 활기를 불어넣을 수 있는 사업이지만, 복잡한 행정절차 와 규제 등으로 정비사업 추진에 어려움이 있었습니다. 원도심 균형발전, 도심 내 주택 공급 확대를 목적으로 재개발·재건축 등 정비사업 활성화를 위한 제도개선과 행정지원 방안을 담은 정비사업 활성화 추진계획을 수립·시행한다고 2023년 9월 5일에 발표했습니다.
정비계획 입안 요청제
정비사업구역 내 주민 2/3 동의로 정비구역 입안을 제안할 수 있는 주민제안 제도의 세부 추진계획을 수립해 시행한다고 합니다. 또한, 기존 재개발 후보지 공모방식으로 운영되던 정비사업을 내년 1월 19일부터 주민들이 입안을 요청할 수 있는 정비계획 입안 요청제로 전환한다고 합니다.
불합리한 제도 개선, 절차 간소화
계획수립 단계부터 전문가 자문으로 사업성과 공공성 균형을 확보하고, 사업 시행 단계에서는 통합심의를 통해 행정절차 소요기간을 획기적으로 단축해 운영한다고 합니다.
노후 계획도시 특별법
2023년 12월 8일(금)에서 국회 본회의에서 의결되어 2024년 4월 중 시행될 예정이라고 합니다.
특별법 적용대상 (노후계획도시)
◎ 택지조성사업 완료 후 20년 이상 경과한 100만 m 2 이상의 택지 등
◎ 1기 신도시를 비롯한 수도권 택지지구, 지방 거점 신도시 등
특별정비구역 특례·지원
◎ 재건축 안전진단 완화 및 공공성 확보 시 면제
◎ 토지용도 변경과 용적률 상향
◎ 입지규제최소구역 지정
◎ 리모델링 세대수 증가
적정한 초과이익 환수
◎ 8000만 원까지 부담금 면제
◎ 기반시설 재투자 등 활용
각종 인·허가 통합심의 사업절차 단축
정부·지자체 주도 이주대책 추진
청학지구 재개발 전망
인천 재개발 후보지가 최근 발표로 33곳이 늘어 총 100곳이 넘는데, 이로 인해 정비사업 지연이 우려된다는 목소리가 많습니다. 내년부터는 도시 및 주거환경정비법 개정으로 2024년 1월 19일부터 주민들의 요청이 있으면 재개발 사업 선정이 가능해지기 때문에, 재개발 추진 구역들이 더 늘어날 가능성도 높습니다. 결론은 정비사업이 성공하기 위해서 가장 중요한 핵심은 정비구역 지정을 위한 2/3 주민 동의율을 받는 것입니다.
청학지구의 주민 동의율은 현재 10% 내외로 추정되며, 내년에 재개발 공모도 신청할 예정이라고 합니다. 앞으로 수인선 송도역 위치에 인천발 KTX, 월판선(급행) 정차역이 생길 예정이고, 청학사거리 위치에 GTX-B 노선 및 제2경인선, 수인선 등의 환승 정차역이 생길 가능성이 매우 유력하므로 주민 동의율과 재개발 사업성이 충분히 채워질 것이라 판단됩니다.