조정대상지역·투기과열지구 [재건축 재개발] 투자 가능할까 (강남3구, 용산구)

 
관심 있는 지역이 투기과열지구에 위치하는지 아니면 조정대상지역에 해당하는지에 따라 정비구역(재개발, 재건축) 조합원의 지위 양도, 분양신청, 공급받는 주택 수 등에서 제한을 받습니다. 또한, 다주택 여부에 따라서 해당 지역에 새롭게 주택을 취득하게 되면 취득세 등의 세금 페널티도 받게 됩니다.
 
이번 포스팅에서는 2024년 아직 조정대상지역·투기과열지구인 지역들에 대해서 알려드리고, 해당 지역들의 재개발·재건축 투자가 가능한지 알려드리겠습니다.
 

 

 

 

1. 조정대상지역·투기과열지구

투기과열지구란 무엇인가

투기과열지구란 해당 지역의 주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역으로서, 그 지역의 청약경쟁률·주택가격·주택보급률 및 주택공급계획 등과 지역 주택시장 여건 등을 고려하였을 때, 주택에 대한 투기가 성행하고 있거나 성행할 우려가 있는 지역 중 대통령령으로 정하는 기준을 충족하는 곳을 말합니다.
 

조정대상지역이란 무엇인가

조정대상지역이란 1) 주택가격, 청약경쟁률, 분양권 전매량 및 주택보급률 등을 고려하였을 때 주택 분양 등이 과열되어 있거나 과열될 우려가 있는 지역, 2) 주택가격, 주택거래량, 미분양주택의 수 및 주택보급률 등을 고려하여 주택의 분양·매매 등 거래가 위축되어 있거나 위축될 우려가 있는 지역을 말합니다.
 

현재 규제지역은 강남 3구·용산구

현재 아직도 조정대상지역·투기과열지구인 지역은 강남 3구(서초구, 강남구, 송파구)와 용산구입니다. 현재 송파구를 포함해 강남·서초·용산구 등 서울 4개 구를 제외한 모든 투기과열지구가 해제된 상태입니다. 일반적으로 조정대상지역·투기과열지구의 의미를 생각해 봤을 때, 강남 3구와 용산구의 재개발·재건축 물건들을 매매할 수 없겠다는 생각이 들것입니다.
 

투기과열지구 정비사업 투자 가능할까

하지만, 예를 들어 대한민국에서 가장 유명한 재건축 단지는 잠실주공 5단지인데, 여기는 조합설립인가를 받았다고 합니다. 그리고 네이버 부동산에서 매물이 많이 나와 있고 현재 사고팔 수도 있다고 하는데, 이것은 아래와 같은 예외조항이 있어서 가능하다고 합니다.
 
만약 조합설립인가를 받고 3년 안에 사업시행인가를 신청하지 못했거나, 사업시행인가를 받고 3년 이내에 착공에 못 들어간 경우, 착공에 들어갔는데 3년 안에 준공을 마치지 못했을 때는 전매제한이 풀린다고 합니다. 잠실주공 5단지는 조합설립인가가 나고 3년 안에 사업시행인가 신청을 못했기 때문에 전매제한이 풀려 현재 거래가 가능하게 된 것이라고 합니다.
 
그리고 재개발 사업은 관리처분인가 이후에 조합원지위양도가 금지되지만, 최초 사업시행인가 신청을 2018년 1월 24일 이전에 한 구역들은 예외라고 합니다.
 
정비구역 사업 절차에 대해서 추가로 학습하고 싶으신 분은 아래 링크를 참고 바랍니다.

재개발 절차, 진행 과정을 알아봅시다

 

투기과열지구 전매제한 예외조항

	재개발	재건축
투기과열지구 내 조합원 지위 양도 금지	· 관리처분인가 후 조합원 지위 양도 금지	· 조합설립인가 후 조합원 지위 양도 금지
투기과열지구 내 조합원 지위 양도 예외조항	· 최초 사업시행인가 신청을 2018년 1월 24일 이전에 한 구역들은 예외	· 조합설립인가를 받고 3년 안에 사업시행인가를 신청하지 못한 경우 · 사업시행인가를 받고 3년 이내에 착공에 못 들어간 경우 · 착공에 들어갔는데 3년 안에 준공을 마치지 못한 경우

 

 

 

 

2. 포스팅을 마치며

강남 3구와 용산구 지역에서 현재 재개발이 진행되고 있는 지역은 투기과열지구 규제로 인해 딱 2곳(거여·마천뉴타운, 한남뉴타운) 밖에 없다고 합니다.
 
최근에는 대선이 다가오면서 후보들이 조정대상지역·투기과열지구 해제의 공약을 발표하고 있고, 부동산 경기의 침체가 2024년에도 계속된다는 전망이 많기 때문에 마지막 부동산 투기과열지구인 강남·서초·송파·용산구 등도 규제가 해제될 수도 있다는 생각이 듭니다.