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부동산/재개발지식

아파트 리모델링하는 이유, 장단점 (vs 재건축 차이점 비교)

 

90년대 1기 신도시(분당, 산본, 일산, 평촌 등) 아파트들은 30년이 지나 재건축 가능 연한에 도달하였습니다. 그래서 리모델링을 할지, 더 기다렸다 재건축을 할지 고민하는 단지들이 늘어나고 있다고 합니다.

 

출처 : 아시아경제(24.02.29)
출처 : 아시아경제(24.02.29)

 

위 사진은 서울시 강남구 개포동에 있는 「개포더샵트리에」 아파트 리모델링 사진입니다. 이번 포스팅에서는 아파트 리모델링을 하는 이유, 장단점(vs 재건축 차이점 비교)을 알려드리겠습니다. 정비사업에 대해 잘 모르시면 아래 내용을 먼저 학습하시는 것을 추천드립니다.

 

재개발이란 무엇인가 (재개발 vs 재건축 차이점 비교)

1. 재개발이란 무엇인가  재개발은 기존의 도시나 지역을 다시 개발하는 과정을 말합니다. 주로 단독주택이나 빌라가 밀집한 지역의 노후화된 건물, 인프라, 시설 등을 모두 새롭게 개선하거나

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재개발 절차, 진행 과정을 알아봅시다

1. 포스팅을 시작하며 재개발이란 무엇인가 재개발은 기존의 도시나 지역을 다시 개발하는 과정을 말합니다. 주로 단독주택이나 빌라가 밀집한 지역의 노후화된 건물, 인프라, 시설 등을 모두

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1. 아파트 리모델링 장점

준공 15년 지나면 사업 가능

오래된 아파트들 중에는 상하수도 부식, 층간소음, 주차난 등으로 주민의 불편과 불만은 커져가는데, 재건축을 하려면 최소 10년 이상을 기다려야 하고 30년 연한을 넘겨야 해서 기다림에 지친 곳들이 꽤 많습니다.

 

그래서 재건축은 포기하고 리모델링을 선택하는 아파트들도 생겨나고 있습니다. 30년을 꽉 채우지 않아도 새 아파트로 다시 지을 수 있다는 점과 안전진단이라는 관문의 장벽이 낮다는 점은 리모델링의 가장 큰 매력이라고 할 수 있습니다.

 

 

 

안전진단 B·C등급부터 가능

리모델링은 준공한 지 15년만 지나면 바로 조합을 설립한 후 안전진단에 착수할 수 있어서 재건축보다 훨씬 쉽고 빨리 진행할 수 있습니다. 안전진단도 수직증축은 B등급, 수평증축은 C등급 이하를 받으면 가능하니 문턱이 훨씬 낮습니다.

 

하지만 최근 정부정책으로 재건축의 안전진단 문턱도 상당히 낮아질 전망이라 리모델링 안전진단에 대한 메리트는 크지 않을 것 같으니 참고 바랍니다.

 

 

리모델링 수평증축·수직증축

수평증축의 경우에는 85m2 미만의 경우 전용면적의 40% 이내, 85m2 이상일 경우 전용면적의 30% 이내로 확장할 수 있습니다. 수직증축의 경우에는 14층 이하는 최대 2개 층, 15층 이상은 최대 3개 층까지 더 올릴 수 있습니다. 하지만 아직까지 수직 2개 층 이상 증축한 사례는 없다고 하니 참고 바랍니다.

 

 

 

초과이익환수 규제 없음

재건축에는 있는 초과이익환수 규제가 없습니다.

 

 

 

기부채납·임대주택 의무 없음

기부채납 및 임대주택 건설 의무규제가 없는 것이 장점입니다.

 

 

 

 

2. 아파트 리모델링 단점

기존 건물의 뼈대를 그대로 유지

일단 기존 건물의 뼈대를 그대로 유지해야 한다는 단점이 있습니다. 건물을 지탱하는 벽, 즉 내력벽을 유지한 채 수직 또는 수평으로 건물을 증측해야 해서 요즘 유행하는 구조나 설계를 반영하기는 어렵습니다.

 

 

 

재건축보다 일반분양 물량이 적음

리모델링 후 평수는 늘어날 수 있지만, 일반분양 물량을 늘리는 데는 한계가 있습니다. 아예 철거를 하고 공간을 효율적으로 설계하는 재건축보다 평면설계가 자유롭지 못하다는 점, 일반분양 물량이 적다는 점은 아쉬운 부분입니다.

 

 

 

공사비 상승으로 사업성 낮아짐

아파트 리모델링을 신축 아파트와 다름없는 수준으로 고려하다 보니, 최근에는 건축비 상승 등으로 사업성이 확보되지 않는 문제점도 있다고 합니다.

 

 

 

 

3. 재건축 vs 리모델링 비교

구분 리모델링 재건축
사업 가능 연한 준공 15년 이후 준공 30년 이후
안전진단 등급 B등급 이상 수직증축
C등급 이상 수평증축
최소 D등급 이하
세대수 증가 기존 세대수 15% 이내 제한 없음
초과이익 환수 없음 있음
기부채납
임대주택 설치
분양가상한제
공사방식 골조 유지 전면 철거 후 신축
조합원 권리 양도 제한 없음 투기과열지구 내 조합설립인가 후 양도 제한

 

 

 

 

 

4. 아파트 리모델링하는 이유

재건축 대신에 아파트 리모델링을 선택하는 이유를 요약해 보면 다음과 같습니다.

① 재건축을 하더라도 용적률 상향이 어려워 일반분양 세대 확보가 어려운 경우
② 지하주차장이 부족하거나 없어 주차난이 심각하고 커뮤니티 등 부대시설이 없는 경우
③ 재건축 가능한 시점까지 기다리려면 10~20년이 더 소요되므로 건물 노후화가 심각한 경우
④ 수평증축을 통해 기존보다 넓은 세대 전용면적 확보가 목적인 경우
⑤ 지반상태, 대지 형태, 주변시설 등 주변여건에 의해 재건축이 불가하여 리모델링 외 대안이 없는 경우

 

 

 

 

5. 포스팅을 마치며

이번 포스팅은 「재개발·재건축 투자 무작정 따라하기, 최진성(아이언키) 지음」, 「아파트 리모델링 사업이 어려운 이유, https://nownews.seoul.co.kr/news/newsView.php?id=20231016601004」, 「요즘 리모델링 아파트 가보니…"신축과 비슷…재건축 대안",  https://view.asiae.co.kr/article/2024022817582213310」 내용을 일부 참고하여 작성하였습니다.