임대(월세, 보증금)소득 과세대상, 세무서 사업자등록 vs 지자체 임대사업자등록

이번 포스팅에서는 주택수에 따른 임대(월세, 보증금)소득에 대해서 세금을 내야 하는지, 세무서 사업자등록과 지자체 임대사업자등록을 비교해서 알려드리겠습니다.
 

 

1. 주택수에 따른 임대소득 과세대상

주택수	과세대상
1주택	국외주택의 월세소득 기준시가 12억원 초과 주택의 월세소득
2주택	모든 월세소득
3주택 이상	모든 월세소득 비소형주택 3채 이상 소유 & 보증금합계 3억원 초과 보증금 소득

 
주택임대소득이 있어도 소득세 과세대상에 해당되지 않는다면, 세무서에 사업자등록을 안 해도 됩니다. 만약 주택을 1채만 소유하고 있으면서 연간 4,000만 원의 월세를 받고 있다고 해도 해당 주택의 기준시가가 12억 이하라면 과세대상에서 제외되기 때문에 사업자 등록을 할 필요가 없습니다.
 
또한, 주택을 3채 이상 소유하고 있고 모든 주택을 전세로 준 경우라도 전세보증금의 합계가 3억원을 초과하지 않는다면, 과세대상에서 제외되어 사업자등록을 할 필요가 없다고 합니다.
 
하지만, 2채 이상의 주택을 소유하면서 월세(금액 무관)를 받고 있거나, 소형주택을 제외한 3채 이상의 주택을 소유하면서 전세보증금의 합계가 3억원을 초과한다면 과세대상에 해당하기 때문에 반드시 사업자등록을 해야 합니다.
 
 

 

2. 세무서 사업자등록 vs 지자체 임사자등록

구분	사업자등록	임대사업자등록
관련법령	소득세법	민간임대주택법
등록기간	세무서	지방자치단체
등록대상	주택임대소득 과세대상자	주택임대사업자
선택여부	강제사항	선택사항
준수사항	사업장현황신고 종합소득세신고	민간임대주택법상 공적의무 준수

 
많은 사람들이 세무서의 사업자등록과 지방자치단체의 임대사업자등록을 혼동하고 있습니다. 「세무서의 사업자등록」은 주택임대소득 과세대상자라면 반드시 등록해야 하는 필수사항이지만, 「 지자체의 임대사업자등록」은 세제혜택*을 적용받기 위해 등록하는 선택사항입니다. 

* 취득세, 재산세, 종합부동산세, 양도소득세 등

 

 

 

 

3. 포스팅을 마치며

특히, 2020.01.01 이후부터 주택임대소득 과세대상자가 사업자등록을 하지 않으면, 주택임대 수입금액의 0.2%에 해당하는 가산세가 부과되기 때문에 반드시 주택임대소득 과세대상자에 해당하는지를 잘 판단해 봐야 합니다.
 
이번 포스팅은 「주택임대사업자의 모든 것 」, 「주택과 세금」 등의 책 내용을 일부 참고하였습니다. 다음 포스팅은 주택임대 수입금액(총수입금액) 계산하는 방법에 대해서 알려드리고, 분리과세와 종합과세의 차이점을 비교해서 알려드리겠습니다.

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