1. 주택구입부담지수(K-HAI) 정의
주택구입부담지수(Korea-Housing Affordability Index, K-HAI)는 중간소득의 가구가 표준대출(대출상환가능소득)을 받아 중간 금액인 주택을 구입하는 경우의 상환 부담을 나타내는 지수입니다.
한국주택금융공사에서 2004년부터 이 지수를 도입했고, 매분기마다 지역별·주택규모별로 공표하고 있습니다.
주택구입부담지수는 소비자가 주택을 구입하는데 얼마나 많은 부담을 느끼는지를 나타내는 지표로 주택 금액, 소득 수준, 이자율 등 다양한 요소들을 고려하여 계산됩니다.
2. 주택구입부담지수(K-HAI) 계산식
대출상환가능소득이란 중간소득 가구가 중간가격에 해당하는 주택을 구입하고자 받은 대출을 상환하는 데 사용할 수 있는 금액을 의미합니다. (대출상환가능소득 = 원리금 지급액/DTI)
DTI에 대한 자세한 설명은 URL 클릭해 주세요 : https://levertool.tistory.com/31
중간가구소득이란 모든 가구의 소득을 낮은 순서로 나열했을 때 정확히 중간에 위치하는 가구의 소득을 말합니다.
중간가격 : 한국부동산원 주택 시세의 중간가격
중간가구소득 : 통계청과 노동부 자료를 바탕으로 산출대출금리 : 한국은행의 예금은행 신규취급액 기준 주택담보대출금리
적정부담액 : 연간 소득의 25% 정도를 주택에 부담하는 수준(DTI 25%)을 정상적으로 보고, 대출상환소득과 중간가구소득이 같을 때 나오는 주택구입부담지수(K-HAI) 100을 기준으로 함.
예를 들어, 서울에서 대출상환가능소득이 450만 원이고 중간가구소득이 500만 원이라고 한다면, 주택구입부담지수(K-HAI)는 90이라고 할 수 있습니다. 100보다 낮기 때문에 주택구입부담이 낮다고 생각해 볼 수 있는데, 이는 현재 서울의 아파트 가격이 중간 소득과 표준대출 원리금(DTI 25% 기준)을 고려했을 때 아파트 가격이 저평가되어 있다고 판단할 수 있습니다.
주택구입부담지수(K-HAI) 지수가 낮을수록 주택구입에 대한 부담이 줄어들고, 지수가 높을수록 주택구입에 대한 부담이 늘어난다고 보시면 됩니다.
3. 주택구입부담지수(K-HAI) 해석
한국주택금융공사에서 운영하는 주택금융통계 사이트에서 서울의 최근 12년간 분기별 주택구입부담지수(K-HAI) 차트를 조회해 봤습니다.
2015년 1분기 서울의 주택구입부담지수(K-HAI)가 83.7인데, 이것은 서울의 중간소득 가구가 서울지역의 중간가격의 주택을 구입할 경우 적정부담액 (소득의 약 25%)의 83.7 %를 담보대출 원리금 상환하는 것으로 주택구입 부담이 낮다는 것을 의미합니다.
2022년 3분기 서울의 K-HAI가 214.6인데, 이것은 서울의 중간소득 가구가 서울지역의 중간가격의 주택을 구입할 경우 적정부담액의 215.6%를 담보대출 원리금 상환하는 것으로 주택구입 부담이 매우 크다는 것을 의미합니다.
2023년 2분기 서울의 K-HAI가 165.2인데, 이것은 서울의 중간소득 가구가 서울지역의 중간가격의 주택을 구입할 경우 적정부담액의 165.2%를 담보대출 원리금 상환하는 것으로 주택구입 부담이 크다는 것을 의미합니다.
4. 포스팅을 마치며
현재까지 나온 주택구입부담지수(K-HAI)로 판단해 볼 때 앞으로 소득이 크게 올라가지 않거나 금리가 떨어지지 않는 이상 주택 구입에 대한 부담이 내년에도 계속 클 것 같습니다.
이론적으로는 주택구입부담지수(K-HAI) 100 수치가 정상이지만, 서울은 최근 10년간 평균 수치가 128 정도 나왔습니다.
서울은 일자리, 교육, 문화 등이 몰려있는 지역이라 사람들이 가장 살고 싶어 하는 지역이기 때문에 주택구입부담지수(K-HAI) 수치가 평균적으로 다른 지역보다 더 높게 나옵니다.
그래서 서울은 주택구입부담지수가 120 아래로 내려왔을 때 내 집 마련을 위한 아파트를 구매하는 것이 안전하다고 생각합니다.
다음 포스팅에는 한국주택금융공사에서 운영하는 주택금융통계 사이트에서 주택구입부담지수(K-HAI)를 확인하는 방법에 대해서 알려드리겠습니다.