주택이나 아파트를 구매하기 위해서 일반적으로 사람들은 은행에서 대출을 받는데, 이 과정에서 자주 사용되는 용어 4가지가 LTV, DTI, 신DTI, DSR입니다.
각각의 부동산 대출 관련 용어들 각각의 개념이 무엇인지 잘 이해하고 있어야 아파트 구매 시 은행에서 대출이 얼마나 나올 수 있을지를 예상해 볼 수 있습니다
LTV, DTI, 신DTI, DSR 이란 무엇인지 아래에 정리해서 알려드리겠습니다.
LTV
LTV(Loan-To-Value, 담보인정비율)는 '대출금액 대비 담보가치비율'을 의미하는데, 이는 주택담보대출 등 담보 대출에서 대출 가능한 최대 금액을 결정하는 중요한 지표입니다.
LTV(%) = (대출금액 / 부동산가치) X 100
or
LTV(%) = (대출금액 + 선순위채권 + 임차보증금 등) / 부동산가치 X 100
예를 들어, 아파트의 가치가 1억 원이고 LTV 70%까지 가능하다고 하면 대출이 가능한 금액은 7천만 원이 됩니다.
LTV 한도는 현재를 기준으로 부동산가치와 지역에 따라 다르며 20~70% 수준입니다.
DTI, 신DTI
DTI(Debt-To-Income)는 '총부채상환비율'이며, 소득 대비 부채를 상환할 수 있는 능력을 나타내는 지표입니다.
DTI(%) = (연간 신규 주택담보대출 원리금 + 기존 주택담보대출의 이자) / 연간 소득액 X 100
신DTI(%) = (연간 신규 주택담보대출 원리금 + 기존 주택담보대출 원리금) / 연간 소득액 X 100
기존의 DTI는 신규 주택담보대출 원리금과 기존 주택담보대출의 이자만 반영해 대출 한도를 정하지만, 신DTI는 신규 주택담보대출 원리금 상환액과 기존 주택담보대출 원리금 상환액을 합친 금액을 대출 한도로 정합니다.
따라서 신DTI가 도입되어 다주택자들의 추가 주택담보대출의 한도가 줄었다고 보시면 되고, 한도는
지역에 따라 다르며 40~60% 수준입니다.
DSR
DSR(Debt-Service-Ratio)은 '총부채원리금상환비율'이며, 대출을 받으려는 사람의 연 소득 대비 전체 금융부채의 원리금 상환액 비율을 나타내는 지표입니다. 연간 총부채 원리금 상환액을 연간 소득으로 나눠서 산출합니다.
DSR(%) = (연간 모든 대출 원리금 / 연간 소득액) X 100
신DTI가 기존 주택담보대출 원리금 상환액만 포함시킨 것과 달리 DSR은 기존 주택담보대출뿐만 아니라 마이너스통장, 신용대출, 카드할부 등 모든 대출의 원리금 상환액까지 고려하기 때문에 신DTI보다 더 강력한 규제라 할 수 있습니다.
DSR은 총대출 금액이 1억 원이 넘어가면 적용되는데, DSR 한도는 은행권에서 40%(비은행권 50%)까지 받을 수 있다고 합니다.
요약
