비아파트(빌라, 오피스텔 등) 관련된 8.8 부동산 대책 정리

 

 

 

 

 

1. 공공 신축매입 공급 확대

① 수도권 신축 비아파트를 2025년까지 11만호 이상 공공 매입하여, 집중적으로 공급할 계획(LH 신축든든전세 포함)입니다. 서울은 비아파트 공급상황이 정상화 될 때까지 무제한으로 매입한다고 합니다. 2024년 7월말 LH 신축매입 신청접수는 7.7만호 정도입니다. 2022년에는 총 5.2만호를 매입했으며, 2023년에는 총 3.1만호를 매입했었다고 합니다.

 

 

② 민간사업자의 참여 활성화를 위해 신축매입 활성화 지원 3종 세트도 시행합니다.

세제혜택
민간법인이 공공 신축매입 공급을 위해 멸실 목적으로 노후주택 취득 시, 기본세율 적용 대상을 확대* 등이 있습니다. 현재 법인이 주택 철거 후 ‘주택’ 건설 시에만 취득세 중과배제(일반세율 1∼3% 적용)를 하지만, 주택 철거 후 ‘준주택’ 건설 시에도 취득세 중과배제(매입약정체결 증빙 필요)를 실시할 것이라고 합니다.

자금지원
HUG 신축매입임대 PF 특약보증 가입 시 총 사업비 90%까지 1금융권에서 저리로 대출 받을 수 있도록 지원합니다. 주로 2금융권 대출을 받는 사업자들이 1금융권 대출을 보다 쉽게 받을 수 있게 되어 낮은 금리의 안정적인 자금 확보가 가능해질 것이라고 합니다.

지원단가
건설원가 상승 등을 고려하여 고품질의 매입주택이 건설될 수 있도록 정부지원단가 현실화 및 기금 지원을 추진합니다.

 

 

 

 

2. 분양전환형 신축매입 신규 도입

① 입지와 구조가 좋은 주택(아파트 포함)을 [무주택 중산층 실수요자] 등을 대상으로 공급합니다. 저렴한 임대료로 일정기간(6~10년) 거주할 수 있도록 한 후 임차인에게 우선매각할 수 있도록 하고, 낮은 이율의 대출도 지원합니다. 다만 거주 6년이 지난 후  분양전환을 희망하지 않는 경우에는, 전세형은 2년(총 8년), 월세형은 4년간(총 10년) 추가 임대거주 기간을 추가 보장합니다.

 

 

② 분양전환형 신축매입의 범위는 무제한 매입하는 신축주택, 든든전세, 신혼유형 일부 분양전환 등을 합산하여 최소 5만호를 공급할 예정입니다. 분양전환은 일정 요건(뉴:홈 선택형 준용)을 충족하는 경우로 한정합니다. 뉴:홈 선택형 준용의 현재 기준은 [전년도 도시근로자 월평균 소득 130%(맞벌이 200%), 자산 3.62억]이라고 합니다.

 

 

 

 

3. 비아파트 시장기반 정상화

1) 소규모 건설사업자 취득세 중과 완화

20세대 미만의 주택 건설·공급이 가능한 주택신축판매업자가 신축 목적으로 멸실을 위한 주택 구입 시, 중과(12%)가 아닌 일반세율(1~3%)로 적용되는 요건을 완화합니다.

 

 

2) 등록임대사업자 세제혜택 일몰 연장 및 대상 확대

① 아파트를 제외한 소형주택 1호만으로도 사업자 등록이 가능한 6년 단기 등록임대를 도입한다고 합니다. 또한 1주택자가 [소형주택 구입 및 6년 단기임대 등록 시] 1세대1주택 특례를 적용합니다.

 

 

② 임대사업자의 등록임대주택(장기일반·공공지원)에 대한 취득세·재산세 감면 일몰기한을 연장(‘24.12 → ’27.12)합니다. 또한 건설형 등록임대주택에 대한 양도세 장기보유특별공제 70%를(10년 보유 시, 비등록은 20%) 적용하는 일몰기한도 연장(‘24.12 → ’27.12)합니다.

취득세
공동주택(신축·최초분양)·오피스텔(최초분양) 60㎡이하 면제, 60~85㎡ 50% 감면

재산세
공동주택·오피스텔·다가구 40㎡이하 면제, 40~60㎡ 75% 감면, 60~85㎡ 50% 감면

 

 

③ 등록임대 유형으로 신설(‘23.9)된 임대형기숙사(공유주택)를 취득세‧재산세 감면 대상에 신규로 포함합니다.

 

 

3) 임대수요 정상화

① 신축 소형주택*을 구입하는 경우, 취득·종부·양도세 산정 시 주택수 제외하는 기간을 준공·취득일 기준으로 2027년 12월까지 확대합니다.

* 전용 60㎡ 이하 수도권 6억원·지방 3억원(취득가격) 이하 다가구 주택, 연립·다세대, 도시형 생활주택, 주거용 오피스텔

 

 

② 기축 소형주택*을 2027년 12월까지 구입하여, 등록임대주택으로 등록(매입임대)하는 경우, 세제 산정 시 주택수에서 제외합니다.

 * `24.1월~`27.12월간 구입 및 임대 등록한 전용 60㎡ 이하, 수도권 6억원‧지방 3억원(취득가격)이하 다가구주택, 연립·다세대, 도시형생활주택, 주거용 오피스텔

 

 

4) 주거사다리 역활 회복

① 생애 최초로 소형주택*을 구입한 자는 취득세 감면한도를 확대(現 200만원 → 改 300만원, '25년까지 감면 후 2년 연장 추진)합니다.

* 전용 60㎡ 이하 / 취득가격 3억원(수도권 6억원) 이하 / 다가구, 연립·다세대, 도시형 생활주택

* 소형주택이 아닌 경우(12억원 이하) 감면한도 200만원 유지

 

 

② 빌라 등 非아파트 구입자가 청약에서 불이익이 없도록 청약 시 무주택으로 인정하는 非아파트 범위를 확대*합니다.

* (現) 면적: 60㎡ 이하, [공시가격] 수도권 1.6억원, 지방 1억원 이하

* (改) 면적: 85㎡ 이하, [공시가격] 수도권 5억원, 지방 3억원 이하

 

 

5) 비아파트 정보 제공 강화

① 임차인이 임대인 동의 없이 안심전세앱에서 임대인 주택보유 건수 등을 확인할 수 있도록 법적인 근거를 마련합니다. 일정요건* 충족 임대인에 대해 안심전세앱 상 안심임대인 확인서 부여 및 임대인 보유주택에 대한 혜택 제공**도 제공합니다.

* (예) 보증사고 이력없음, 전세보증 가입건수(2건이하) 및 주택별 담보인정비율(70% 이하) 등

** 임차인이 ‘안심임대인’ 주택에 대하여 전세금 반환보증 가입 시 보증수수료 10% 할인

 

 

② 임대인 요청 시 안심임대인이 보유한 임차주택에 대하여 민간 부동산 플랫폼(例: 직방, 네이버 부동산 등) 상 안심임대인 마크를 표출할 수 있도록 합니다.

 

 

 

 

4. 뉴빌리지 사업 본격 추진

① 민간에서 자율적인 주택 정비가 촉진될 수 있도록 노후 저층 주거지역*에 기반시설 또는 편의시설(주차장 등) 설치 등을 지원합니다.

* (例) 도시재생 활성화지역, 소규모주택정비 관리지역, 주거환경개선사업지구 등

 

 

② 주택 정비 시 기금융자, 건축규제 완화 등 정책지원도 병행하고, 기존 도시재생 사업 예산을 재구조화하여 공모에 선정되면, 지역당 기반·편의시설 설치에 5년간 최대 150억원을 지원합니다. 그리고 주택정비사업과 공동이용시설 설치를 직접 연계 시 국비로 최대 30억을 추가 지원합니다.


③ 신축 연립·다세대를 주로 공급하는 자율주택정비사업은 총사업비의 최대 70%*까지 금리 2.2%의 기금융자를 지원합니다.

* (現) 임대주택 20% 공급 시 → (改) 기반시설 공급 시에도 최대 70% 융자 제공

 

 

④ 자율주택정비사업 시행 시 용적률을 법적상한의 1.2배까지 완화하고, 뉴빌 사업지 내 신축 빌라 등은 LH 신축매입약정 심사 시 가점합니다. 또한  부동산원을 통하여, 소규모 정비사업 지원과 HUG 사전 컨설팅 등을 통하여 최적의 사업 방식을 안내합니다.


⑤ 지자체 사업 컨설팅(공동이용시설의 종류/규모/입지 적절성, 주민수요/입지조건에 따른 정비방안 수립 등)을 거쳐 연내 선도사업을 선정합니다.

 

 

 

 

5. 비아파트 공공임대 추가 공급

1) HUG 든든전세주택 확대 공급

① 경매주택을 HUG가 낙찰받아 임대하는 기존 든든전세 외 추가로, HUG가 대위변제 주택을 환매 조건부로 매입(전세보증 가입 건수가 2건 이하인 임대인 주택에 대해 대위변제금 이하로 협의매수)하여 임대하는 유형을 신설합니다. 

 

② 새로운 유형의 전세주택 또한 임차인의 기존 든든전세주택과 동일하게, 주변 전세가격 대비 90% 수준으로 최대 8년(4+4년) 간 보증금 미반환 걱정 없이 거주가 가능하게 할 예정입니다.

 

③ 기존 집주인에게는 HUG에 대한 잔여채무(대위변제금 - HUG 매입가격)를 임대종료까지 상환 유예하고, 원할 경우 임대종료 후 환매를 허용할 예정입니다.

 

 

2) 비아파트 전세임대 확대 공급

① 비아파트 시장 정상화를 위해 전세임대 사업을 확대하여, 최대 8년간 안심하고 거주 가능한 전세임대 유형을 신설합니다. 기존 든든전세주택을 준용하여, 소득·자산 무관하게 신규 출산가구 등을 우선 지원합니다.

 

② 임차인이 직접 원하는 주택을 구하는 기존 전세임대 방식에 더해, 임대인 모집공고*를 실시하여 즉시 입주가능 주택을 조기 확보합니다. 그리고  모집공고를 거친 非아파트 임대인과 LH 등이 전세계약을 체결(반환보증 가입)한 후, 입주자는 공공과 임대차계약을 맺고 거주할 수 있도록 합니다.

* 임대인 참여 유도를 위해 인센티브 부여(중개수수료 및 도배·장판 비용 등 재정지원)

 

 

③ 非아파트 보증금 최대 2억원(입주자 20% 부담)을 지원할 예정입니다.

(例) 보증금 2억원 입주 시, 입주자부담 4천만원, 월임대료 13~26만원 부담

 

 

 

 

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국토부 8.8 부동산 대책 <재개발 재건축 규제 완화> 핵심 정리