2024년 8월 8일, 국토부는 재개발·재건축 등 정비사업 절차 간소화를 통해 사업 속도를 높이겠다는 내용을 발표했습니다. 이 발표는 서울 및 수도권의 주택 공급 확대를 목표로 하며, 재건축 및 재개발 사업을 신속하게 추진하기 위한 여러 가지 조치를 포함하고 있습니다.
1. 절차 간소화
| 기존 절차 |
통합 절차 |
| 기본계획수립 |
기본계획수립
정비구역지정 |
| 정비구역지정 |
| 조합설립 |
조합설립 |
| 사업시행인가 |
사업시행인가
관리처분인가 |
| 관리처분인가 |
| 착공 |
착공 |
| 준공 |
준공 |
① 정비사업 과정에서 순차적으로 수립하는 단계별 계획을 통합 처리하고, 정비사업 기간을 단축하고자 합니다. 기본계획과 정비구역지정 등을 동시에 처리가 가능하도록 하고, 정비계획수립 시 분담금 추산 등의 절차는 간소화합니다. 그리고 조합 설립 후 사업시행계획과 관리처분계획의 동시 수립을 허용한다고 합니다.
② 재건축 조합설립을 위한 동의요건을 완화(75→70%, 동별 1/2→1/3)하고, 조합설립 동의로 간주할 수 있는 범위를 확대*한다고 합니다. 그리고 지자체가 사업추진 주체에게 토지등소유자 정보를 제공할 수 있도록 하고, 총회 시 온라인을 통한 전자의결 방식을 허용합니다.
* (現) 추진위 구성 동의만 간주 → (改) 정비구역 입안요청, 정비계획 입안제안 동의도 간주
③ 관리처분인가 신청 전에도 총회 의결로 타당성 검증 신청*을 허용하고, 토지등소유자에 대한 분양공고 통지 기한도 120일에서 90일로 단축합니다. 그리고 관리처분인가 완료 전 HUG 협의 진행으로 착공 속도를 높이고, 이주 완료 전 철거심의를 통해 기간을 단축시킨다고 합니다.
* (現) 관리처분계획 신청 후 지자체가 신청 → (改) 조합도 미리 직접 신청 가능
2. 공공 지원
ⓛ 정비사업 지연을 방지하기 위해, 임원 해임총회 개최 시 지자체에 신고*하도록 하고, 해임 시 지자체는 조합 정상화 방안(전문조합관리인 선임 등)을 지원합니다.
* 사업 일정 지연 유무, 분담금 증가 여부 등 조합임원 해임에 따른 영향 검토 必
② 도급계약 체결, 증액요청 발생 시 내역과 사유를 지자체에 제출하도록 하고, 부동산원에서 공사비 검증과 연계 검토를 진행합니다. 조합 요청 시 사업관리, 업무* 대행, 조합 컨설팅 등을 제공할 수 있는 공공관리인(지자체 선임) 제도를 도입한다고 합니다.
* 공공기관(부동산원 등)의 경우 시공자 선정, 사업시행계획 수립 등 조합 업무를 일부 대행
③ 분쟁을 신속하게 조정하기 위해, 일정 규모 이상(예: 1,000세대)의 사업장에서 공사비 갈등이 발생하면, 현장의 갈등을 조율할 수 있는 전문가* 파견을 의무화합니다.
* 법률·건설·토목·도시행정 전문가로 구성되어 있으며 현재는 지자체 요청 시 파견
④ 빠르고 내실 있는 공사비 검증을 위해 [공사비 검증 지원단]을 부동산원에 신설하고, 전문인력을 2배 이상 확대할 예정입니다. 그리고 분쟁 빈도가 높은 마감재 종류·수준·비용 등은 입찰에 참여할 때부터 건설사가 상세히 제시하도록 할 예정입니다.
3. 세제금융 지원
① 초기사업비 일부를 기금에서 융자받을 수 있도록 지원(구역당 50억 이내)하고, 수요 등을 고려하여 적정수준 지속 검토합니다. 여기서 초기사업비에는 사업계획 수립 용역비, 총회 개최비, 정비관리업체 용역비 등이 있습니다.
② 정비사업 공적 대출보증 규모를 대폭 확대(年 10~15→20조원)하고, 설계·계획비 등을 사업면적 등에 따라 최대 보증한도를 확대(50→60억)한다고 합니다. 본 사업 추진 과정에서 공사비 인상 등으로 추가 대출보증이 필요한 경우, 추가 보증도 실시*합니다.
* 기존 사업비의 60%를 보증 받은 후, 증가된 사업비의 60%까지 추가 보증
③ 주택연금을 활용하여, 주택연금 가입자가 정비사업 분담금을 납부할 수 있도록 주택연금 개별인출 목적과 한도를 확대합니다.
④ 재건축 사업의 사업자(조합) 및 1주택 원조합원에 대해 취득세를 감면할 수 있도록 개선합니다. 그리고 규제지역 외의 지역에 한하여, 분양가격 12억원 이하인 경우에 지자체가 조례로 최대 40% 범위 내에서 감면할 수 있도록 개선합니다.
4. 규제 완화
① 위와 같이 정비사업의 최대 용적률을 법적상한 기준에서 추가 허용합니다. 3년 한시로 완화하되, 규제지역과 대책발표일 이전에 사업계획인가를 신청한 곳은 제외한다고 합니다.
② 용적률 완화에 따라 의무 공급하는 임대주택 비율(완화용적률 × 50%)을 사업성 등을 고려(보정계수* 적용)하여 차등 완화합니다.(서울시)
* 보정계수(1∼2까지 가능) = 서울시 평균 공시지가/해당 구역(단지) 평균공시지가
→ 보정계수 적용 시, 용적률 300%(3종) 중 임대주택 용적률이 25→15%까지 감소 가능
③ 임대주택 인수가격도 현행 대비 1.4배(표준→기본형건축비 80%)로 상향*합니다.
* (재개발 의무 임대주택, 令) 9월 중 시행 예정, (용적률 완화 임대주택, 法) 9월 중 개정안 발의
④ 유연한 토지이용을 위해 도시계획위원회 심의를 거쳐 건축물 높이제한*, 공원녹지 확보기준**을 완화할 수 있도록 개선합니다.
* 공동주택간 거리(인동간격)를 건축위 심의 거쳐 법적 최소기준까지 완화 허용
** 공원(3㎡/세대)을 의무 확보해야 하는 부지면적 최소기준을 5만㎡→10만㎡ 상향
⑤ 재건축(과밀억제권역)ㆍ재개발 사업의 유연한 추진이 가능하도록, 전용 85㎡ 이하 주택 공급의무를 폐지합니다.
* 현행 85㎡이하 주택 의무공급비율 : 재개발 80% 이상, 과밀억제권역 내 재건축 60% 이상
⑥ 주상복합으로 재건축 하는 경우, 아파트와 업무ㆍ문화시설 등 다양한 시설이 함께 설치될 수 있도록 건축물 용도제한을 폐지합니다.
* (現) 공동주택 외 오피스텔만 설치 가능 → (改) 용도제한 폐지(정비계획으로 적정용도 결정)
⑦ 주택시장 안정이라는 제도 도입 취지와 달리 주민 부담, 주택공급 위축 등 부작용을 고려하여, 재건축부담금 제도의 폐지를 추진합니다.
* 재건축부담금 폐지 법률안 기발의(6.5)되어 국회 계류 중
5. 관련 기사
[8·8 주택대책] '촉진법' 만들어 정비사업 속도전…용적률 더 푼다
2024-08-08 15:00 | 연합뉴스 | 서미숙 기자
'재건축·재개발 촉진법' 제정 추진…3년 한시 용적률 30%p 상향
통합심의 허용 등 사업절차 간소화…임대의무비율·건축규제도 완화
시세 17억원 이하, 주택연금으로 분담금 납부 허용…재초환 폐지 추진
정부는 서울 도심 주택공급 확대를 위해 재건축·재개발 등 정비사업을 더욱 속도감 있게 추진하기로 했다. 정비사업을 촉진하는 특례법을 만들어 사업 절차를 대폭 간소화하고, 용적률 인센티브 등을 확대해 사업성을 제고하겠다는 것이다.
출처
https://www.yna.co.kr/view/AKR20240808089300003 |
정부, 정비사업 '특례법' 만든다…"사업 기간 3년 추가 단축"[8.8부동산대책]
2024.08.08 15:01 | 뉴스1 | 조용훈 기자
정부가 도심 내 재건축·재개발 사업 속도를 끌어올리기 위해 별도의 '특례법' 제정을 추진한다. 현행 '도시 및 주거환경정비법' 내에 '사업 절차' 부분만 따로 떼어낸 이른다 '재건축·재개발 촉진법'이다.
출처
https://m.news.nate.com/view/20240808n24265 |
[8.8대책] 서울 그린벨트 풀고 정비사업규제 대폭 완화
2024.08.08 17:49 | 뷰어스 | 정지수 기자
비아파트시장도 정상화 시동, 매입임대 확대
전월세 수요 분산 꾀하고 중장기 공급 계획
재건축부담금도 폐지하면서 정비사업 활성화 기대
정부가 최근 심상찮은 서울 집값 급등세를 잡기 위해 대규모 주택 공급을 예고했다. 서울을 포함한 수도권 그린벨트를 해제하고 정비사업 규제 완화 및 사업 속도를 높이는 방안을 내놓았다.
출처
https://theviewers.co.kr/View.aspx?No=3328341 |