모아타운 요건·혜택·절차 등을 알아봅시다

 
이번 포스팅에서는 서울시 정비사업 중 하나인 모아타운의 요건·혜택·절차 등에 대해서 알려드리겠습니다.
 

 

1. 모아타운이란

출처 : 서울시

모아타운 개요
모아타운은 서울시의 주거환경정비사업 중 하나로, 저층 노후·불량 주거지를 정비하여 주거환경을 개선하고, 주민편의시설을 확충하기 위한  소규모 주택정비 사업입니다. 24년 2월 기준으로 서울시(25개 자치구) 모아타운 사업을 진행 중인 곳은 총 85곳입니다.
 
한마디로 자율·가로주택정비사업, 소규모 재건축·재개발 등의 정비사업들을 모으고 모아서 하나의 대단지, 아파트 단지로 만들어 주는 사업이라고 이해하시면 됩니다.
 
신축·노후주택이 대규모 정비사업 시행이 어려운 지역이 그 대상이 됩니다. 현재 서울시 저층 주거지 면적은 전체 주거지의 약 41% 정도 된다고 합니다.
 
모아타운이나 모아주택*에 대해서 특별히 정하고 있는 법률 규정은 없으며 서울시는 기존 정비사업의 장점을 모아 유연하게 제도를 운영하고 있습니다.

출처 : 서울시

*모아주택을 블록 단위로 모아 단지를 구성하면 모아타운이 되는 것이며, 모아주택은 모아타운의 작은 구성으로 볼 수 있습니다.

 
모아타운 조성을 통해 사업을 시행하면 높이, 용적률 등 건축 및 도시관리계획 기준을 완화받기 때문에 신속히 정비사업을 시행할 수 있고, 신축아파트와 주민편의시설도 함께 조성되기 때문에 주거환경이 대폭 개선됩니다.

 
재개발 vs 모아타운

재개발·재건축	모아주택
대규모 정비사업	소규모 주택 정비사업 (이웃해 있는 개별적인 다가구·다세대 등을 블록 단위로 묶어 공동개발)
8~10년 소요 (10년 이상 걸릴때도 있음)	2~5년 소요 (정비계획 수립, 추진위 승인, 관리처분인가 절차 생략)

 

 

 

2. 모아타운 혜택

예상되는 사업기간은 2년 내외로 일반적인 정비사업에 비하여 짧은 기간 내 사업이 완료될 수 있는 장점이 있습니다. 모아타운 혜택은 다음과 같습니다.

① 공영주차장, 공원, 어린이집 등 공공·기반시설 조성비 최대 375억 원을 지원합니다.

② 아파트단지처럼 통합 지하주차장 설치를 지원합니다.

③ 조건에 따라 2종(7층) 이하 지역 층수 제한 최고 15층에서 층수제한을 없앴습니다. 이로 인해 서울시 최고 층수 기준 35층까지 가능합니다.

④ 지역 여건에 따라 일반주거지역의 용도지역을 한 단계 상향합니다.

⑤ 기본설계 위해 공공건축가 및 5,000만 원을 지원합니다.

⑥ 조합, 공동 시행자, 공공시행자 등에게 낮은 이율 융자가 가능합니다.

출처 : 서울시

 

 

 

 

3. 모아타운 요건

출처 : 서울시

신축 노후주택이 혼재되어 재개발 등이 곤란한 지역을 대상으로 하며, 모아주택은 대지규모가 1,500㎡ 이상이 되어야 하고, 모아타운은 사업구역이 10만㎡ 미만으로 전체 노후도가 50% 이상이 되어야 합니다.
 
모아타운이나 모아주택에 대해서 특별히 정하고 있는 법률 규정은 없으며 서울시는 기존 정비사업의 장점을 모아 유연하게 제도를 운영하고 있기 때문에, 사업유형은 아래와 같이 다양한 정비방법으로 선택이 가능합니다.

출처 : 서울시

① 사업규모가 작은 경우, 자율주택형 모아주택으로 가능

출처 : 서울시

② 사업구역이 20,000㎡ 미만인 가로구역인 경우, 가로주택형 모아주택으로 가능

출처 : 서울시

 

③ 역세권이나 준공업지역에서 5,000㎡ 미만인 경우, 소규모재개발 모아주택으로 가능

출처 : 서울시

④ 도로·기반시설은 양호하나 10,000㎡ 미만 및 200세대 미만 공동주택 사업구역인 경우, 소규모재건축 모아주택으로 가능

출처 : 서울시

 
 

 
 

4. 모아타운 절차

출처 : 서울시

첫 단추인 모아타운 지정은 자치구의 공모나 주민제안을 통해 이루어집니다.
 
자치구 공모의 경우에는 자치구에서 대상지를 제출하고, 서울시가 평가 후 대상지를 선정하면, 자치구가 관리계획을 수립함으로써 모아타운이 지정됩니다.

주민제안은 조합·토지등소유자(토지 면적 2/3 이상 동의필요)가 관리계획을 수립하여 제안하는 방법을 의미합니다. 여기에서 관리계획에는 관리지역의 규모와 정비방향, 토지이용계획, 정비기반시설과 공동이용시설의 설치계획, 교통계획, 건축물 밀도계획 등이 포함됩니다.
 
모아주택의 절차를 보면 모아타운 지정 이후, 조합설립인가·주민합의체구성을 하고, 통합심의와 사업시행인가(관리처분계획포함)를 거쳐 이주 및 착공 그리고 준공 및 입주로써 사업을 마무리하게 됩니다.

후보지 선정	공모신청 (자치구→서울시)
	요건검토 (서울시)
	선정위원회 개최 (서울시)
	관리계획 수립 (자치구)

관리계획 수립	관리계획 수립 (자치구)
	협의 및 자문 (자치구·서울시 합동)
	주민공람(14일간) (자치구)
	관리계획 승인요청 (자치구→서울시)

관리계획 승인	통합심의 개최 (서울시)
	관리계획 승인고시 (서울시)

사업단계	조합설립인가
	통합심의
	사업시행계획인가
	이주 및 착공
	준공인가

5. 모아타운 주의사항

같은 모아타운 안에 여러 사업유형이 허용되지만, 이러한 이유로 자칫 잘못하면 최초로 의도했던 단지화 개념이 사라질 수 있고, 모아타운 사업진행이 더디게 진행될 수도 있다고 합니다.
 
그리고 토지등소유자가 주의해야 할 점은 권리산정기준일입니다. 권리산정기준일 이후에 신축된 건축물의 소유자, 일부 지분을 넘겨받는 소유자는 분양을 받을 수 없습니다. 반드시 권리산정기준일이 언제인지 확인해봐야 합니다.

재개발 구역 내 다세대 주택(빌라) 투자 시 주의할 점

 

 

 

 

6. 포스팅을 마치며

부동산 공부방