목차
1. 포스팅을 시작하며
다세대 주택은 세대별로 입주권이 부여되는 것이 원칙이지만, 재개발 구역 내 세대별로 입주권을 받지 못하는 경우들도 있기 때문에 투자 시 여러 가지 사항들을 잘 알아보고 주의하셔야 합니다.
이번 포스팅에서는 다세대 주택이란 무엇이며, 재개발 구역 내 다세대 주택 투자 시 주의해야 할 점들은 무엇인지 알아봅니다.
2. 다세대 주택이란 무엇인가
보통 다세대 주택과 다가구 주택을 잘 구분하지 못하는 경우가 많습니다.
다세대 주택은 한 개의 건물 내에 여러 개의 독립된 주거 공간이 있는 주택 형태이며, 독립된 주거 공간마다 등기가 되어 있는 형태를 말합니다. 다세대 주택의 다른 말로 '빌라'라고 많이 불리고 있습니다.
그러나 다가구 주택은 단독 또는 다가구 주택으로 등기되어 있고, 한 개로 등기되어 있는 주택을 여러 가구가 공유하고 있는 형태로 되어 있습니다.
특히 등기부등본을 확인하시면 다가구 주택과 다세대 주택을 명확하게 구분하실 수 있습니다.
3. 물딱지, 현금청산이란 무엇인가
물딱지란 재건축·재개발 지역 내 부동산 매수 시 입주권이 나오지 않는 물건을 말합니다. 재건축·재개발 지역에 투자를 생각하신다면 물딱지에 대해서 알고 계셔야 하는데, 일반적으로 재건축·재개발 지역 내 주택이나 토지를 매수하면 당연히 입주권을 받는 것으로 생각하지만, 일정 조건을 충족하지 못하면 입주권을 받을 수가 없다고 합니다.
현금청산이란 재건축·재개발 지역 내 부동산을 가지고 있지만, 나중에 신축 아파트로 분양받을 수 있는 자격이 안 돼서 조합으로부터 현금으로 돌려받는 것을 말합니다. 이러한 현금청산을 피하기 위해서는 재건축·재개발 관련된 법률 및 규정을 자세히 살펴보고 전문가에게 잘 알아보는 것도 중요합니다.
4. 재개발 구역 내 빌라 투자 주의점
재개발 구역 내 다세대 주택(빌라) 투자를 진행하는 이유는 아마 입주권을 취득하기 위해서입니다. 이때 반드시 등기부등본, 건축물대장을 확인해봐야 하는데, 그 이유를 알아봅시다.
권리산정일 이후 전환된 다세대 주택
권리산정기준일 이후 전환된 다세대 주택(지분 쪼개기)은 입주권이 1개만 나오기 때문에 세대별로 입주권을 받지 못할 수도 있습니다.
권리산정기준일은 재개발 사업지마다 차이가 있기 때문에 각 지역별로 확인해봐야 합니다. 거래하려는 물건이 원래부터 다세대주택으로 신축된 것인지, 아니면 중간에 다세대 주택으로 전환된 것인지 반드시 확인이 필요합니다.
이때 확인하는 방법은 건축물대장에서 변동사항 부분을 보시면 알 수 있습니다. 여기에 '신축으로 신규 작성'이라는 문구가 있으면 원래부터 다세대주택으로 지어진 것이며, '다세대주택으로 전환'이라고 되어 있다면 다가구(단독) 주택에서 다세대 주택으로 전환된 것이라고 보시면 됩니다.
권리산정일 이후 신축된 다세대 주택
권리산정기준일 이후 신축된 다세대 주택은 입주권을 받지 못하고 전부 현금청산을 당할 수 있습니다.
재개발 사업이 진행되고 있는 구역에서 권리산정기준일 이후에 신축한 다세대 빌라가 생긴다면, 이것은 하나의 큰 걸림돌로 사업성이 떨어져 공사기간이 길어질 수 있습니다.
그래서 이와 같은 상황을 미리 예방하고자 2010년 7월 15일에 조례를 변경하여 권리산정기준일 이후에 신축된 다세대 주택에서는 입주권이 나오지 않게 변경했습니다.
조합설립인가 이후 다주택자 주택
한 세대당 한 개의 입주권을 받는 것이 원칙입니다. 그래서 조합설립인가 이후 해당 재개발 구역 내 여러 채를 소유한 다주택자 주택을 매수하게 되면, 해당 주택의 매도자인 다주택자와 입주권 한 개를 공유하거나, 혹시 협의가 안되면 현금청산을 당할 수 있으므로 주의가 필요합니다.
원칙적으로 재개발 한 구역 안에서 여러 채를 한 사람(한 세대)이 소유하고 있더라도 하나의 입주권만 받을 수 있습니다. 그래서 여러 채의 주택을 가지고 있는 매도인이 그중 한 채를 조합설립인가 이후 팔았다면, 원칙적으로 매도인과 매수인은 하나의 입주권을 공유하게 됩니다. 예외로 1+1 분양 대상이라고 해도 2채에 대한 입주권을 매도인과 매수인이 공유하는 것이고, 각각 한 채씩 분리해서 입주권을 받는 것은 불가능하다고 합니다.
부동산 매수 시에는 반드시 매도자의 주민등록등본(초본)도 떼어보고 중개인 및 조합에서 입주권이 나오는 매물인지 확실히 확인해봐야 합니다.
5. 포스팅을 마치며
결론은 재개발 구역 내에서 권리산정기준일 이후에 전환된 다세대 주택이나 신축된 다세대 주택을 매수하시면 현금청산을 당하고, 조합원설립인가 이후에 재개발 구역 내에서 여러 채를 가지고 있는 사람에게서 한 채의 주택을 매수하게 되면 해당 주택은 하나의 입주권을 공유하거나, 또는 현금청산을 당할 수 있습니다.
이를 예방하기 위해서 반드시 재개발 구역의 권리산정기준일이 언제인지, 등기부등본과 건축물대장을 확인해서 언제 전환된 다세대 주택인지, 언제 신축된 주택인지 확인해봐야 합니다.
그리고 해당 재개발 구역이 조합인가설립가 되었는지, 해당 부동산이 다주택자 물건인지, 입주권이 나오는 물건인지 조합원, 지자체 등에 반드시 문의하고 확인하셔야 합니다.
