신속통합기획 절차·요건·혜택 등을 알아봅시다

 

이번 포스팅에서는 서울시에서 추진하는 소규모 정비사업 중 신속통합기획에 대해서 알려드리겠습니다.

 

 

1. 신속통합기획이란

출처 : 서울시

정비계획 수립단계에서 서울시가 공공성과 사업성의 균형을 이룬 가이드라인을 제시하고, 신속한 사업추진을 지원하는 공공계획입니다.

 

신속통합기획은 공공정비사업은 아닙니다. 주민이 주체가 되는 민간 재개발·재건축이지만 서울시가 기본계획 단계부터 참여해 정비구역까지의 시간을 2년으로 단축시킨다는 점이 핵심입니다.

 

간략하게 설명하면, 서울시가 민간재개발 사업의 서포터가 되어 정비계획 수립단계에서부터 신속한 사업추진을 지원하는 제도입니다. 복잡한 사업추진 절차를 간소화하고, 사업절차 각 단계에서 인센티브를 부여하는 공공지원계획이라고 보면 됩니다.

 

 

 

 

2. 신속통합기획 혜택

기존의 일반적인 재개발 사업과 비교했을 때, 신속통합기획의 혜택은 다음과 같습니다.

 

① 사업추진 속도가 훨씬 빠릅니다. 일반 재개발의 경우 5년 이상 소요되었지만, 신속통합기획은 2년 안에 추진이 가능합니다. 행정비용 절감, 설명회, 인허가, 설계 등이 간소화됩니다.

출처 : 여성경제신문

 

② 3종주거지역 내 35층 규제를 적용하지 않고, 주변 요구를 고려한 다양한 생활 SOC(사회간접자본)를 조성하게 합니다.

출처 : 서울시

 

③ 2종 주거지역 7층규제를 완화하여, 7~25층까지 가능하도록 층수를 완화했습니다.

출처 : 서울시

 

 

④ 역세권 용적률을 300~700%로 완화하여 주거·상업·업무 등이 함께 어우러진 고밀복합개발을 가능하게 합니다.

출처 : 서울시

 

 

⑤ 서울시는 신속통합기획과 모아타운 참여 지역을 연 1회 신청을 받았었는데, 수시 신청으로 바뀌었기 때문에 지속해서 공모 진행이 가능합니다.

 

 

⑥ 사업성이 높아 시행자 발굴이 용이합니다. 사업기간 단축으로 수익성 확보가 빨라져 민간투자 유치에 유리합니다.

 

⑦ 주민 보상이 신속하게 이루어져 주민 만족도가 높고, 서울시의 적극적인 지원을 받을 수 있습니다.

 

 

 

 

3. 신속통합기획 요건

신속통합기획 요건

① 정비구역의 면적이 1만m2 미만이어야 합니다.

② 정비구역에 속한 토지와 건축물의 2/3 이상이 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비기반시설이 열악한 지역으로 지정되어 있어야 합니다.

③ 정비구역 내 85퍼센트 이상의 토지와 건축물 소유자가 사업에 동의하여야 합니다.

④ 사업 시행자로 선정되는 자가 토지등소유자의 과반수 동의를 받아야 합니다.

⑤ 사업시행자는 선정 후 1년 이내에 정비구역 지정을 신청하고, 지정 후 2년 이내에 착공해야 합니다.

⑥ 주택 재건축 비율이 30퍼센트를 초과할 수 없습니다.

 

 

주거정비지수제 폐지

주거정비지수제는 2013년부터 서울시가 시행한 제도로, 아파트 단지 내 노후 건축물 비율, 주택 가격 변동률, 기반시설 노후도 등을 종합 평가하여 1~5등급을 매기는 정책입니다.

그러나 이 제도에 대한 문제 제기와 논란이 많았습니다. 정비 기준이 모호하다는 지적과 정비구역 지정 등이 투기 수단으로 악용될 수 있다는 우려의 목소리가 컸습니다. 이에 서울시는 2022년 7월 제도 시행 9년 만에 주거정비지수제를 폐지하기로 결정했습니다.

 

재개발 차단 방침으로 불렸던 주거정비지수제가 폐지되며, 법적 요건만 충족하면 재개발을 추진할 수 있게 되었습니다. 폐지되기 전에는 법적 요건을 충족했어도 주거정비지수 기준점수 70점 이상, 노후도 연면적 60% 이상을 충족하는 곳만 구역으로 지정할 수 있었습니다.

	법적 요건 현행 유지	폐지된 주거정비지수제
필수 항목	· 노후도(동수) 2/3 이상 · 구역면적 1만m2 이상	· 노후도(연면적) 60% 이상 · 평가점수 70점 이상
선택 항목	· 노후도(연면적) 2/3 이상 · 주택 접도율 40% · 과소필지 40% · 호수밀도 60세대/ha	· 주민동의(소유자, 면적) 40점 · 도로연장률 15점 · 노후도(동수, 연면적) 30점 · 세대밀도 15점

 

 

주민동의절차 간소화

주민동의절차가 3단계에서 2단계로 간소화되었습니다. 대신, 사업 초기 단계인 주민 제안 단계에서는 동의율을 기존 10%에서 30%로 높였습니다.

	기존	개선
주민 제안	동의 10%	동의 30%
사전 타당성 조사	동의 50%	생략
정비계획 수립	동의 2/3	동의 2/3

 

 

 

 

4. 신속통합기획 절차

1) 사전협의 및 주민설명회 개최

사업 시행자와 주민, 행정기관 간 사전협의를 거쳐 개략적인 계획을 수립합니다. 그리고 주민설명회를 통해 사업계획에 대한 내용을 주민들에서 설명하여 주민동의를 유도합니다.

 

 

2) 정비계획 수립 및 인가 신청

구체적인 정비계획 수립 후 행정기관에 인가를 신청합니다.

 

 

3) 정비구역 지정 및 관리처분계획 인가

정비구역 지정 고시 후 관리처분계획에 대한 인가를 실시합니다.

 

 

4) 보상 및 철거, 착공

토지 및 건축물 보상, 철거와 기반시설 설치 작업 등을 시행합니다.

 

 

5) 아파트 완공 및 입주

정비계획에 따라 공동주택 건설 및 입주를 진행합니다.

 

재개발 절차에 대한 더 자세한 내용은 아래 링크를 참고 바랍니다.

재개발 절차·용어·비교 (민간재개발, 공공재개발, 공공주도정비사업)

 

 

 

 

5. 신속통합기획 주의사항

신속통합기획에서 꼭 알아두어야 할 것은 사업 최종후보지 선정 즉시 토지거래허가구역으로 지정된다는 점과 권리산정기준일입니다. 토지거래허가구역은 기간이 정해져 있긴 하지만 실거주 목적으로 장기투자 할 사람이 아니면 투자하기 어렵습니다.

 

토지거래허가구역은 기간이 정해져 있긴 하지만 실거주 목적으로 장기투자 할 사람이 아니면 투자하기 어렵습니다. 또한, 신축빌라를 매수할 때는 권리산정기준일 이후에 지어진 것인지 꼭 확인해야 합니다.

재개발 구역 내 다세대 주택(빌라) 투자 시 주의할 점

 

 

 

 

6. 포스팅을 마치며

부동산 공부방