[공공재개발 vs 공공주도정비사업] 비교 주의할 점 (현금청산)

 

요즘에는 정비사업 유형이 많아 구분하기가 어려워졌는데, 특히 공공재개발과 공공주도정비사업은 한국토지주택공사(LH), 서울주택도시공사(SH) 등이 참여해 사업을 진행한다는 면에서는 공통점이 있으나 반드시 구분해야 하는 방식입니다.

 

이번 포스팅에서는 헷갈리기 쉬운 공공재개발과 공공주도정비사업의 차이점에 대해서 알려드리겠습니다.

 

 

 

 

1. 공공재개발 vs 공공주도정비사업

공공주도정비사업

공공주도정비사업은 2021년 변창흠 전 국토교통부 장관이 발표한 2·4 부동산대책으로써, 민간조합을 해산하고 LH, SH가 직접 단독으로 시행하는 방식입니다.

 

투자자 입장에서는 공공재개발보다 현금청산될 가능성이 큰 공공주도정비사업을 주의해야 합니다.  공공이 단독으로 진행하니 절차를 간소화해 더 빠르게 사업을 추진할 수 있지만, 권리산정일 유예되는 등의 단점이 있기 때문에 현금청산 당할 수 있으므로 각별히 조심해야 한다고 합니다. 

일반적으로 권리산정기준일은 시도지사가 따로 정한 날 또는 정비구역 지정고시가 있는 날 다음날을 말하며, 권리산정기준일 이후에는 한 필지 토지를 여러 명이 소유하더라도 1명에게만 입주권이 주어지게 됩니다. 

원래는 권리산정일 이후 신축된 다세대 주택 또는 다가구 주택에서 전환된 다세대 주택만 현금청산되지만, 공공주도정비사업은 구축 주택을 매입해도 현금청산 되므로, 현금청산 범위가 넓어졌기 때문에 주의해야 합니다.

예를 들어, 2·4 대책으로 공공주도 3080+대도시권 주택공급방안에 대한 후보지로 선정한 곳은 권리산정기준일인 2021년 6월 29일 이후로 정비구역 내 부동산(신축 or 구축 상관없이)을 등기하면 해당 부동산은 현금청산을 당한다고 합니다.

 

이와 같이 공공주도정비사업의 권리산정기준일은 다른 사업방식의 권리산정기준일과 내용이 매우 다르니 주의가 필요합니다.

 

 

공공재개발

2020년 김현미 전 국토교통부 장관이 발표한 5.6 대책의 일환이었던 공공재개발은 공공참여형 방식이라고 합니다. 공공참여형 이름처럼 LH, SH가 주민과 공동으로 사업을 시행하며 공공은 사업성을 분석하고 지원하는 등의 역할을 담당합니다.

 

공공재개발은 지정된 이후 토지거래허가제 대상이 되지만, 2·4 대책의 현금청산 같은 리스크와는 크게 상관이 없습니다. 

 

주민 동의율이 10%만 넘으면 어디나 후보지 신청이 가능하지만, 최종 정비구역으로 지정이 되려면 토지 소유주의 2/3 이상(1·10 대책 적용 시 60% 이상) 이 동의를 해야 합니다. 후보지 신청 및 정비구역 지정 요건은 공공재개발과 공공주도정비사업이 같습니다.

 

 

공공재개발 vs 공공주도정비사업

	공공 재개발	공공주도 정비사업
발표 시점	20년 09월 21일	21년 2월 4일
사업시행	조합 + 공공(LH, SH)	공공단독(LH, SH)
사업방식	관리처분 방식	토지(현물)선납 방식
토지소유권	토지등소유자가 소유	공공이 소유하고 원주민에게 우선분양권 부여
현금청산	권리산정기준일 이후  - 지분쪼개기 금지(분양권 미인정)  - 토지거래허가구역 지정(실거주자만 거래가 원칙이나, 제한적으로 거래 가능)	권리산정기준일 이후  - 지분쪼개기 금지(분양권 미인정)  - 2021년 6월 29일부터 토지 또는 건축물을 매수한 자는 현금청산자가 됨(사실상 거래 불가)
공공기여	조합원분양권 제외 추가분의 50% 공공임대 활용	전체의 20~30% 공공임대 활용
진행속도	빠름	매우 빠름
용적률 완화	법적상한용적률의 120%	종상향 또는 법적상한의 120%

 

 

 

 

2. 포스팅을 마치며

하단 링크는 이번 포스팅 내용과 같이 학습하시면 도움 될 내용이니 참고 바랍니다.

 

민간 재개발 vs 공공 재개발 차이점 비교

공공 재개발 절차, 진행 순서 (vs 민간 재개발 비교)