자율주택정비사업 요건·혜택·절차 등

빈집 및 소규모 주택 정비사업은 2017년에 개정되어 2018년부터 시행이 되었으며, 최근에 2024년 1.10 부동산 대책으로 정비사업 요건이 다소 완화되었습니다.

 

소규모 정비사업의 범위는 다음과 같습니다.

소규모 정비사업 범위
○ 소규모 재건축 (1만㎡‧200세대 미만) 
○ 소규모 재개발 (5천㎡미만)
○ 가로주택정비 (도로 연접 1만㎡ 미만, 관리지역 2만㎡ 미만) 
○ 자율주택 정비 (단독 10호‧연립 20호 미만)

 

이번 포스팅에서는 소규모 정비사업 중 자율주택정비사업에 대해서 알려드리겠습니다.

 

 

 

 

1. 자율주택정비사업

자율주택정비사업이란

자율주택정비사업이란 노후화된 단독주택 또는 다세대 밀집지역의 주민들이 합의체를 구성하여 스스로 개량 또는 건설하는 사업을 말합니다. 본인이 가지고 있는 오래된 빌라뿐만 아니라 주변의 건물들도 모두 깨끗하게 통합하여 신축 아파트를 새롭게 짓는 사업이라고 이해하시면 될 것 같습니다.

 

 

자율주택정비사업 방식

사업방식	내용
합필형	2필지 이상 토지를 합쳐서 1필지로 지적을 정리한 후 사업을 진행하는 방식, 준공 후 관리처분계획에 따라 청산
자율형	필요시 구획정리만 실시하고 개별 집주인이 각 필지별로 사업을 진행하는 방식
건축협정형	합필하지 않고도 여러 토지를 하나의 대지로 간주하여 건축을 추진하는 방식, 즉 맞벽 또는 합벽 등으로 건축을 하되 토지 소유권은 필지별로 유지

 

 

자율주택정비사업 요건

사업대상지역

사 업 가 능 지 역	빈집밀집구역
	소규모주택정비 관리지역
	도시활력증진 개발사업구역
	지구단위계획구역
	정비(예정)구역이 해제된 지역
	현지개량형 주거환경개선사업구역
	도시재생활성화지역
	시·도 조례로 정하는 지역

 

주민합의체 구성

토지등소유자가 소규모주택정비사업을 시행하기 위하여 2명 이상의 토지등소유자가 전원의 합의를 걸쳐 결성하는 협의체를 말합니다. 

 

공공임대주택 50% 이상 건설 시 1인 사업이 가능하며, 소규모주택정비 관리지역 내에서 사업 시 토지등소유자 80% 이상(1.10 부동산 대책 적용 시 75% 이상) 및 토지면적 2/3 이상 동의하면 주민합의체 구성이 가능합니다.

 

단, 주민합의체 구성에 동의하지 않은 토지등소유자도 주민합의체 구성원으로 포함해야 하며, 매도청구가 가능하다고 하니 참고 바랍니다.

 

노후·불량건축물 수

사업에 포함되는 주택 수의 2/3 이상(1.10 부동산 대책 적용 시 60% 이상)이며, 건축물대장상의 준공연도 기준으로 20~30년이 경과한 주택으로 노후·불량주택 여부는 지자체에 따라 다를 수 있으므로 확인 필요합니다.

 

기존 주택 수

자율주택정비사업을 진행하기 위한 기존 주택 수는 단독주택 10호 미만, 다세대주택 20세대 미만, 단독+다세대주택이 혼합된 경우 20채 미만이지만, 세대수 기준으로 지자체 조례에 따라 1.8배까지 완화가 가능하다고 합니다. 참고로 서울시는 단독주택 18호 미만, 다세대·연립주택 36세대 미만, 단독+다세대주택이 혼합된 경우 36채 미만이라고 합니다.

 

 

자율주택정비사업 인센티브

용적률 인센티브

신축건물 연면적의 20% 이상을 임대주택으로 공급할 경우 법적 상한까지 용적률을 완화해 준다고 합니다.

 

주차장 설치기준 완화

공급하는 임대주택이 다세대주택 또는 다가구주택일 경우 세대당 0.5~0.6대의 주차대수를 적용하고, 또한 사업지 인근에 주차장 사용권을 확보할 경우에는 사업부지 내 법정 주차대수의 70%만 설치가 가능합니다.

 

공동이용시설 설치에 따른 특례

자율주택정비사업으로 신축하는 건물에 공동이용시설을 설치하는 경우 이에 해당하는 바닥면적은 시·도조례에 따라 용적률 산정에서 제외 가능하다고 합니다.

 

저리의 사업비 융자

총사업비의 50~70%를 연리 2.2~1.9%로 융자 지원(융자기간 최대 5년)을 해준다고 합니다.

 

추가 인센티브 (1.10 부동산 대책)

노후요건 완화
소규모 재건축, 가로주택정비, 일반 재개발사업 등의 재정비촉진지구 내 사업은 노후도 요건(30년 이상 건물 비율)을 현행 2/3에서 50%로 완화하여 사업추진을 확대할 것입니다.
 
지구지정
소규모정비 등을 중심으로 하는 중소규모의 신규 촉진지구를 지자체와 합동 공모하고, 용적률 법적 상한 1.2배까지 완화, 높이 제한 배제, 용도지역 상향, 기반시설 설치지원 등의 특례를 부여할 예정입니다. (24년 상반기 예정)

 

 

 

 

2. 포스팅을 마치며

자율주택정비사업은 서울에서 강남구나 용산구처럼 토지가격이 비싸고 집값이 상대적으로 비싼 지역에서 좀 더 활발하게 사업이 이루어지는 것 같습니다.

 

최근에 1.10 부동산 대책이 발표되었는데, 앞으로는 대규모의 재개발뿐만 아니라 서울의 중심지와 가까운 주거지역에서도 소규모 자율주택정비사업이 활성화될 것 같습니다.

(1 10) 부동산 대책 소규모 정비사업 및 도심복합사업 확대