주택임대사업자 종합부동산세(종부세) 합산배제를 알아봅시다

 

 

이번 포스팅에서는 종합부동산세란 무엇이며, 주택임대사업자 종부세 합산배제에 대해서 말씀드리겠습니다.

 

 

 

 

1. 종합부동산세란 무엇인가

종합부동산세란

종합부동산세(종부세)란 과세기준일(매년 6월 1일) 현재 국내에 소재한 재산세 과세대상인 주택 및 토지를 유형별로 구분하여 인별로 합산한 결과, 그 공시가격 합계액이 각 유형별로 공제금액을 초과하는 경우 그 초과분에 대하여 과세되는 세금입니다.

 

유형별 과세대상	종부세 공제금액
주택(주택부속토지 포함)	9억 원 (1세대 1주택자 12억 원)
종합합산 토지(나대지·잡종지 등)	5억 원
별도합산 토지(상가·사무실 부속토지 등)	80억 원

1차로 부동산 소재지 관할 시·군·구에서 관내 부동산을 과세유형별로 구분하여 재산세(매년 7~9월)를 부과하고, 2차로 각 유형별 공제액을 초과하는 부분에 대하여 주소지(본점 소재지) 관할세무서에서 종합부동산세(매년 12월)를 부과합니다.

 

 

종부세 합산배제

일정한 요건을 갖춘 임대주택, 미분양주택 등과 주택건설사업자의 주택신축용 토지에 대하여는 9.16~9.30까지 합산배제신고 하는 경우 종합부동산세에서 과세 제외됩니다.

 

 

 

종부세 계산구조

 

아파트·빌라·주택 등 종합부동산세(종부세) 계산하는 방법

 

 

 

 

2. 주임사 종부세 합산배제

합산배제 적용요건

주택임대사업자가 과세기준일(6월 1일) 현재 다음 요건을 모두 충족한 임대주택을 보유하고 있는 경우 해당 임대주택은 종합부동산세 계산 시 합산배제 됩니다. 합산배제란 과세대상에서 제외한다는 의미로 비과세와 같은 의미로 이해하시면 됩니다. 또한, 합산배제 된 매입임대주택은 다른 주택의 종합부동산세 세율 적용 시 주택수에서도 제외됩니다.

 

구분	임대주택 등록시점
	12.03.31 이전 등록	18.04.01~20.08.17 등록	20.08.18 이후 등록
적용주택	모든 주택	모든 주택	모든 주택 (단, 아파트 제외)
임대유형	단기임대주택 장기임대주택	장기임대주택	장기임대주택
임대기간	5년 이상 계속하여 임대	8년 이상 계속하여 임대	10년 이상 계속하여 임대
가액요건	임대개시일 당시 기준시가 6억원(비수도권 3억원) 이하
증액제한	임대료 증액률 5% 범위 이내
등록요건	지방자치단체 + 세무서
적용제외	1) 18.09.14 이후 조정대상지역에 있는 주택을 취득하여 등록한 경우 2) 20.07.11~20.08.17 단기임대주택을 장기임대주택으로 변경신고한 경우 3) 20.07.11~20.08.17 장기임대주택으로 등록 신청한 아파트

 

22년 말에 85m2 이하의 아파트도 주임사 등록을 가능하게 하는 개정안이 발표되었지만, 아직 국회에서 통과되지 않아 시행되고 있지 않은 점을 참고 바랍니다.

 

 

합산배제 신고하기

종부세 합산배제 신고란 합산배제 요건을 충족한 임대주택을 종부세 과세대상에서 제외시키기 위해 관할 세무서에 사전 신고하는 제도를 의미합니다. 

 

종부세 합산배제를 적용받고자 하는 자는 과세기준일(6월 1일) 현재 지자체에 임대사업자등록과 함께 세무서에 사업자등록(렌트홈 온라인 등록 가능)을 한 상태에서 합산배제 신고기간(9.16~9.30)에 주택임대사업자 주소지 관할 세무서에 합산배제 신고(국세청 온라인 등록 가능)를 해야 합니다.

 

합산배제 신고는 최초 1회만 신고하면 되고, 합산배제 신고 후 과세대상 물건에 변동사항(소유권, 면적 등)이 있는 경우에만 변동내역을 반영해서 합산배제 신고를 다시 하면 됩니다.

 

 

합산배제 신고 특례

원칙적으로 과세기준일(6월 1일) 현재 임대를 개시하고 있었지만, 지자체에 임대사업자로 등록하지 않았거나 세무서에 사업자등록을 신청하지 않았다면 종부세 합산배제를 받을 수 없습니다.

 

하지만 합산배제 신고기한(9월 30일) 내에 지자체에 임대사업자등록과 세무서에 사업자등록을 한 후 종부세 합산배제 신고를 하면 과세기준일(6월 1일) 현재 요건을 충족한 것으로 보아 종부세 합산배제를 적용받을 수 있다고 합니다.

 

 

합산배제 제외 신고

종부세 합산배제를 적용받아 왔던 임대주택이 과세기준일(6월 1일) 전에 자진말소 및 자동말소 되거나, 임대료 증액제한을 위반했다면, 해당 연도부터 종부세 합산배제를 적용받을 수 없습니다. 그래서 해당 임대주택을 과세기준일 현재 계속 보유하고 있는 경우에는 9.16~9.30 기간 동안 종부세 합산배제 제외 신고를 별도로 해야 합니다.

 

만약 이를 이행하지 않으면, 추후 가산세를 포함해서 경감된 세액이 추징될 수 있으므로 언제 임대주택이 자진말소 및 자동말소되었고, 과세기준일 현재 해당 주택을 계속 보유하고 있는지를 꼼꼼히 체크해야 합니다.

 

 

 

 

3. 포스팅을 마치며

만약 주택임대사업자가 등록한 장기임대주택들이 전부 40m2 이하라면, 감면율 100%가 적용되므로 재산세를 내지 않습니다. 이때 종부세도 자동으로 감면율 100%가 적용되어 종부세가 따로 나오지 않으므로 합산배제를 등록하지 않아도 됩니다.

 

하지만 주택임대사업자에게 85m2 크기의 장기임대주택이 있어 재산세 감면율 50%만 적용된다고 하면, 그 해당 주택분 재산세 50%를 납부하게 되어 자동으로 종부세도 50%가 부과되는 구조이므로, 재산세 감면요건을 100% 충족하지 않는 장기임대주택은 반드시 종부세 합산배제를 신고하시기 바랍니다.