재건축·재개발 지역 내 다주택자 주택의 매도 시기 (feat. 물딱지 설명, 현금청산 당하는 이유)

 

1. 포스팅을 시작하며

 요즘 GTX 착공·개통 소식과 함께 서울과 수도권 지역 내 재건축·재개발에 대한 이야기가 많이 나오고 있습니다.

이번에는 ① 재건축·재개발 지역 내 다주택자 주택의 매도 시기, ② 물딱지란 무엇인가, ③ 현금청산을 당하는 이유에 대해 알려드리겠습니다.
 

 

 

 

2. 물딱지, 현금청산이란 무엇인가

물딱지란 재건축·재개발 지역 내 부동산 매수 시 입주권이 나오지 않는 물건을 말합니다. 재건축·재개발 지역에 투자를 생각하신다면 물딱지에 대해서 알고 계셔야 하는데, 일반적으로 재건축·재개발 지역 내 주택이나 토지를 매수하면 당연히 입주권을 받는 것으로 생각하지만, 일정 조건을 충족하지 못하면 입주권을 받을 수가 없다고 합니다.
 
현금청산이란 재건축·재개발 지역 내 부동산을 가지고 있지만, 나중에 신축 아파트로 분양받을 수 있는 자격이 안 돼서 조합으로부터 현금으로 돌려받는 것을 말합니다.

 

 

 

 

3. 현금청산을 당하게 되는 주된 이유

1) 만약 조합이 정한 분양신청기간에 조합원 분양신청을 하지 않으면 입주권을 받지 못하는데, 간혹 실수로 분양신청을 못하면 현금청산을 당하게 됩니다.

2) 매수자가 정비사업 구역 내 다주택 소유자(1인 다물권자 or 1세대 다물권자)의 주택 한 채를 일정한 시점(일반적으로 조합설립인가) 이후 실수로 매수했을 경우에는, 하나의 입주권을 매도자와 매수자가 함께 공유하게 됩니다. 이때 분양신청 전까지 협의가 되지 않아 조합원 분양신청을 하지 못하면 현금청산을 당할 수도 있습니다.

3) 권리산정기준일 이후 전환대 다세대 주택을 매입했을 경우, 입주권이 나오지 않고 현금청산됩니다. 권리산정기준일은 재개발 사업지마다 차이가 있기 때문에 각 지역별로 확인해봐야 합니다.

4) 권리산정기준일 이후 신축된 다세대 주택은 입주권을 받지 못하고 현금청산을 당하게 됩니다.

 

재개발 및 재건축 사업의 주의사항에 대한 추가적인 자세한 내용은 아래 링크를 참고 바랍니다.

 

https://posifuse.tistory.com/13

재건축·재개발 주의사항 (임장, 현금청산, 입주권, 취득세, 분양신청 등)

 

 

 

 

4. 재개발 지역 내 다주택 매도 시기

 원칙적으로 동일한 재개발 지역 내에서 한 사람이 여러 채의 주택을 소유하고 있더라도 입주권은 세대당 한 개만 받을 수 있습니다. 예외로 권리가액에 따라 1+1 분양을 받을 수 있는 경우도 있다고 합니다.

 

하지만 한 채에 60제곱미터 이하의 주택만을 분양받을 수 있고, 이것도 3년간 전매를 하지 못한다는 페널티가 있습니다.
 

재개발 지역 내 다주택 소유자의 입장에서 갑자기 재건축·재개발이 된다고 하면 어떻게 대응하는 것이 좋을까요?

1) 조합설립인가 전 : 다주택 소유자는 조합설립인가 전에 매도·정리하여 1~2채만 남겨놓거나 1+1 분양이 가능한 수준으로 맞춰두는 것이 좋습니다. 예를 들어, 상가주택이라면 주택 부분은 아파트로 분양이 가능하고, 상가 부분은 상가로 분양이 가능하므로 참고하시기 바랍니다.

2) 조합설립인가 후 : 다주택 세대라면 조합설립인가 이후에도 분양신청이 시작되기 전까지는 세대 분리를 하면 세대별로 입주권을 받을 수 있다고 합니다. 이때 세대 분리는 주민등록상 세대 분리뿐만 아니라 실제 거주지까지 분리되어 있는 것을 말합니다. 하지만 이와 관련하여 조합설립인가 전까지 세대 분리를 끝내야 한다는 해석도 존재하기 때문에 조합설립인가 전에 미리 세대를 분리해 두는 것이 안전할 것으로 생각됩니다. (상황에 따라 법 해석이 다릅니다.)

 
결론은 재개발 지역 내 다주택 소유자는 1개 입주권 또는 1+1 입주권을 염두에 두고, 조합설립인가 전에 1~3채만 남기고 전부 매도하거나, 1+1 분양이 가능한 수준으로 맞춰두거나, 세대분리를 미리 해두는 것이 좋습니다.

 

 

 

4. 재건축 지역 내 다주택 매도 시기

 재개발과 내용이 동일합니다.
 

 

  

 

5. 포스팅을 마치며

 재건축·재개발 지역에서 본인의 소중한 재산권을 지키기 위해서는 관련 법률 및 규정을 자세히 살펴보는 것이 중요하며, 이를 통해 자신의 재산권을 어떻게 보호할 수 있는지 이해할 수 있습니다.
 
또한, 재개발에 대한 정보를 주기적으로 파악하고, 관련된 이슈나 정책의 변화에 대해 주의를 기울이는 것도 필요합니다.

부동산 공부방