소규모 재개발/재건축 혜택·요건·절차 등을 알아봅시다

 

이번 포스팅에서는 소규모 재개발/재건축 정비사업의 혜택·요건·절차 등에 대해서 알려드리겠습니다.

 

 

1. 소규모 재개발 사업

역세권·준공업지역에서 소규모로 주거환경이나 도시환경을 개선하기 위한 사업을 의미합니다. 이때  역세권은 사업시행 예정지역 면적의 과반이 철도역(개통 예정 포함)의 승강장 경계로부터 반경 350m 이를 의미합니다.

 

1) 대상지역

사업시행예정구역 지정은 역세권·준공업지역에서 토지등소유자는 4분의 1 이상 동의를 받아 사업시행예정구역을 시장·군수에게 지정 제안을 할 수 있습니다.

 

그리고 사업시행예정구역 지정 이후에는 1년 내 주민합의체 구성신고 또는 조합설립인가 미신청한 경우에는 사업시행예정구역 지정 고시 취소가 된다고 하니 참고 바랍니다.

* 역세권 350m 이내(30/100 범위에서 시·도조례로 증감 가능)
* 둘 이상의 도로(또는 예정도로)를 접한 지역[폭 : 각 4m 이상 + 하나 이상 6m 이상]

 

 

2) 사업요건

아래 요건을 모두 충족해야 사업 진행이 가능합니다

사업시행 가능 지역	역세권 또는 준공업지역
사업시행 면적	5,000m2 미만
노후·불량건축물 수	사업시행구역 전체 건축물 수의 2/3 이상 (시·도 조례로 25% 증감 가능)
가로구역	사업시행구역이 아래에서 정하는 도로에 접할 것  - 시·군계획시설 도로 및 신설·변경에 관한 지형도면의 고시가 된 도로  - 너비 4m 이상의 도로  - 도로를 신설·변경할 수 있는 계획을 제출한 경우 그 계획에 대한 예정 도로

 

 

3) 지정절차

1	토지등소유자 동의서 징구
2	시장·군수에게 지정 제안
3	주민설명회 개최
4	주민공람(30일)
5	지방의회 시·도지사 의견청취
6	지자체 공보 고시

 

 

4) 사업절차

1	사업시행예정구역 지정
2	창립 총회
3	조합설립 인가 또는 주민합의체 구성 (20세대 미만인 경우 주민합의체 구성 가능)
4	건축 심의(필요시 통합심의)
5	분양 신청
6	사업시행계획인가(관리처분계획 포함)
7	일반분양(필요시)/이주/착공
8	준공 및 이전고시(청산)

 

*시공사는 조합설립 인가 후 조합 총회 의결을 통해 선정합니다.

 

 

5) 인센티브

역세권에서 시행하는 사업인 경우 종상향 가능(통합심의 필요)합니다.

 

 

 

 

2. 소규모 재건축 사업

정비기반시설이 양호한 지역에서 소규모로 공동주택을 재건축하기 위한 사업입니다.

 

1) 대상지역

「도시 및 주거환경 정비법」제2조 제7호의 주택단지로서 소규모 재건축 요건을 충족한 지역입니다.

 

이때, 주택단지의 정의는 「주택법」에 따른 사업계획승인을 받아 주택 및 부대시설·복리시설을 건설한 일단의 토지를 의미하며, 「건축법」에 따라 건축허가를 받아 아파트 또는 연립주택을 건설한 일단의 토지 등을 의미합니다.

 

 

2) 사업요건

아래 요건을 모두 충족해야 사업 진행이 가능합니다

사업대상 지역	주택단지
사업시행구역 면적	10,000m2 미만
노후·불량건축물 수	사업시행구역 전체 건축물 수의 2/3 이상
기존주택 세대 수	200세대 미만

 

 

 

3) 사업절차

ⓛ 조합설립단계

② 심의단계 (건축 및 통합심의)

③ 사업시행계획단계

④ 착공 및 준공 단계

 

상기 절차에서 규정하지 아니하는 사항은 소규모주택정비법령 및 조례를 따릅니다.

 

 

 

 

3. 소규모 정비사업

1) 장단점 비교

소규모 재개발·재건축의 장단점을 간단히 비교해 보면, 정확하게 어느 것이 더 우수하다고 단언하기는 어렵습니다. 상황에 따라 장단점이 다르기 때문입니다.

 

다만 대체로 주민 의사 반영 정도는 소규모 재건축이 더 우수하고, 사업비 절감 효과는 소규모 재건축이 더 우수하며, 정비 기능 향상 정도는 소규모 재개발이 더 우수하다고 볼 수 있습니다.

 

즉 소규모 재건축은 기존 건물 일부 보존으로 주민 불편 최소화, 사업비 절감 효과가 있으나 정비 기능 향상 정도는 떨어지는 반면, 소규모 재개발은 철거 후 완전 새로 건립하는 만큼 정비 기능 향상 정도가 높으나 주민 불편과 사업비 증가 문제가 있습니다.

 

따라서 실제 현장 상황에 맞춰 판단할 필요가 있습니다.

 

 

2) 모아타운 관계

소규모 정비사업과 모아타운은 다음과 같은 관계를 가지고 있습니다.

① 소규모 정비사업을 통해 모아타운 조성이 가능합니다. 소규모 정비사업 대상지 내에 주민들의 재정착을 위한 모아타운을 조성할 수 있습니다. 이를 통해 기존 거주민들이 모아타운으로 입주하면서 주거 안정성 확보가 가능합니다.

② 모아타운 입주민들을 중심으로 소규모 정비사업 조합이 구성될 수 있습니다. 모아타운 입주민들이 소규모 정비사업의 주체인 조합원으로 참여함으로써 사업 추진 동력을 확보할 수 있습니다.

③ 모아타운은 소규모 정비사업의 사업성 확보에 기여합니다. 안정적인 입주민 확보를 통해 사업의 경제적 타당성을 뒷받침하고, 주민 반발 리스크도 낮출 수 있습니다.

이와 같이 소규모 정비사업과 모아타운은 서로 시너지 효과를 낼 수 있는 보완적인 관계입니다.

 

 

3) 주의사항

소규모 정비사업을 추진할 때 주의해야 할 사항들은 다음과 같습니다.

① 사업 대상지 선정 시 주민 동의 획득이 중요합니다. 대상지 선정 이후에 주민 반발이 생기면 사업 추진 자체가 어려워질 수 있습니다.

② 재정비 조합 설립 절차를 철저히 지켜야 합니다. 조합원 과반수 동의, 총회 의결 등 절차를 준수해야 법적 분쟁을 방지할 수 있습니다.

③ 사업계획과 설계를 신중히 수립해야 합니다. 주민 요구 사항을 최대한 반영하고, 향후 관리 문제를 줄이기 위해 설계 시 주의가 필요합니다.

④ 재정산정과 분양가격 책정 시 적정 수준을 유지해야 합니다. 과도한 이익을 추구하다 보면 오히려 주민 반발과 갈등을 야기할 수 있습니다.

⑤ 실행 주체인 시공사 및 관리사무소 선정에도 신중을 기해야 합니다. 업체 선정의 공정성 확보가 중요합니다.

 

이 외에도 노후관리, 안전관리 등 세세한 사항들에 대한 사전검토가 필요합니다.

 

 

 

 

4. 포스팅을 마치며

이번 포스팅은 한국부동산원, 서울특별시 사이트를 참고하여 작성하였습니다.

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