가로주택정비사업 절차·요건·혜택 등을 알아봅시다

 

이번 포스팅에서는 소규모 정비사업 중 가로주택정비사업에 대해서 알려드리겠습니다.

 

 

1. 가로주택정비사업이란

노후된 연립주택 등 공동주택을 철거하고 신축아파트로 건축하기 위한 사업의 일종이며, 종전의 가로구역을 유지하면서 기반시설 추가 부담 없이 노후 주거지를 소규모로 정비하는 사업을 말합니다.

 

 

 

 

2. 가로주택정비사업 요건

가로구역 정의

출처 : 한국부동산원

가로주택정비사업은 가로구역만 가능합니다. 가로구역이란 도로 및 시설로 둘러싸인 일단의 지역(단, 소규모주택정비 관리지역 예외)을 말합니다. 이때 도로는 6m 이상의 (예정) 도로를 말하며, 시설은 공용주차장·광장·공원·녹지·공공공지·하천·철도·학교 등을 말합니다.

가로구역 면적은 1만m2 미만이어야 합니다. 하지만, 소규모주택정비 관리지역 또는 지자체 조례로 정하는 경우에는 1만 3천m2 미만도 가능하며, 정비기반시설 등 적정성 여부에 대하여 지방도시계획위원회 심의를 거친 경우에는 2만m2 미만도 가능합니다.

 

그리고 가로구역 내 4m를 초과하는 도시·군계획도로가 통과하고 있으면 안 된다고 하니 참고 바랍니다.

 

 

노후 건축물 개수

가로구역 내 노후·불량건축물 개수가 사업구역 전체 건축물 수 2/3 이상의 요건을 갖춰야 합니다. 하지만 최근에 발표된 1.10 대책에 따르면, 노후도 60% 이상의 요건을 충족하면 재개발 사업이 가능하도록 시행령을 변경할 예정이라고 합니다.(24년 3월 말 시행 예정)

 

그리고 토지등소유자 3/4 이상 동의와 토지면적 3/4 이상 동의 요건도 충족해야 합니다.

 

 

 

기존 주택의 개수

가로구역 내 주택의 수는 다음 3가지 중에서 1가지 조건을 충족하면 가능합니다. 단독주택의 경우 10호 이상이거나, 다세대·연립주택의 경우 20세대 이상이거나, 단독·다세대·연립주택 혼합의 경우 20세대 이상인 경우에 가로주택정비사업이 가능합니다.

 

 

 

건축물의 층수

제2종 일반주거지역인 경우 15층 이하의 범위에서 시·도조례로 규정하며, 시·도조례에 따라 15층 이상도 가능합니다.

 

 

 

 

3. 가로주택정비사업 절차

가로주택정비사업은 정비계획 수립 및 정비구역 지정 절차 없이 주민들이 조합을 구성하여 직접 시행 하거나 LH 등과 공동으로 시행 할 수 있습니다. 조합 설립은 추진위원회 구성 절차 없이 토지등소유자의 80% 이상 및 토지면적의 2/3 이상의 토지소유자의 동의가 있어야 합니다.

 

1) 조합설립인가

20세대 미만인 경우에는 주민합의체 구성도 가능하다고 합니다.

 

 

2) 건축심의

필요시 통합심의도 가능하다고 합니다.

 

 

3) 조합원 분양신청

일반분양을 신청하기 전에 조합원 분양신청을 먼저 진행합니다. 소규모 정비사업은 일반분양을 하지 않을때도 많다고 합니다.

 

 

4) 사업시행계획인가

이 단계에서 관리처분계획도 함께 포함됩니다.

 

 

5) 필요시 일반분양, 이주, 착공

시공사는 조합설립 인가 후 조합 총회 의결을 통해 선정합니다.

 

 

6) 준공 및 이전고시

이 단계에서 청산도 함께 진행합니다.

재개발 절차·용어·비교 (민간재개발, 공공재개발, 공공주도정비사업)

 

 

 

 

4. 가로주택정비사업 혜택

LH참여형 용적률 완화

LH참여형 공공임대주택을 일정면적이상 공급시 법정상한 용적률까지 건설가능하고 비선호 평면에 계획하여 분양성 향상 및 젊은 계층 입주를 도모합니다.

 

 

 

건축규제 완화특례 사업규모 증가

여러 필지를 공동 개발하여 사업이 어려운 과소필지의 개발이 가능하고 사업 활성화를 위한 건축규제 완화특례가 있어 사업규모도 증가합니다.

 

 

 

사업기간 단축과 일반분양 주택공급

사업기간 단축과 일반분양 주택공급으로 주민 부담을 최소화하고 수용방식이 아닌 기존 주민의 거구를 전제로 하여 재정착이 가능합니다.

 

 

 

기존 주민 혜택 다양화

기존 주민은 종전의 가산가치에 따라 3주택까지 공급받을 수 있어 새집과 임대수익을 모두 확보 할 수 있습니다. (다가구주택의 경우 3주택 이상 가능)

 

 

 

사업비 저리 융자 가능

초기사업비(조합 신고 이후부터 사업시행계획인가 이전)와 본사업비(사업시행인가 이후 준공까지)에 들어가는 비용을 한도 내에서 저리로 융자를 해준다고 합니다.

 

 

 

 

5. 가로주택정비사업 주의사항

가로주택정비사업을 추진할 때 주의해야 할 점은 다음과 같습니다.

1) 기존 주민의 재정착 문제입니다. 주택 철거 이후 주민들이 어디에서 어떻게 생활할 것인지 세심한 배려가 필요합니다.

2) 사업성 확보 문제입니다. 시장 수요를 정확히 예측하여 투자금액 회수가 가능한지 사전 검토가 필요합니다.

3) 주민 합의 도출의 어려움입니다. 재건축 반대 의견이 있을 수 있어 설득과 보상이 원활히 이뤄져야 합니다.

4) 기반 시설 확충 문제입니다. 추가 주민 및 교통량 증가에 따른 도로, 상하수도, 전력 등 인프라 경비 부담이 발생합니다.

5) 사업 완료 지연 리스크입니다. 예상외 애로사항 발생 시 공기 지연으로 추가비용 부담이 크다는 점 주의가 필요합니다.

이 외에도 민원 발생, 시장 변동 등 다양한 리스크 요인을 사전에 철저히 검토해야 합니다.

 

 

 

 

6. 포스팅을 마치며

가로주택정비사업은 주변 건물들이 전부 신축이거나, 면적이 작은 경우 신속히 사업을 추진할 수 있는 매우 효과적인 방법인 것 같습니다.

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