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이번 포스팅에서는 주택수와 주택임대유형(전세소득 or 월세소득)에 따른 종합소득세 과세대상 여부를 알려드리겠습니다.
1. 주택임대소득은 5월 31일까지 신고납부
주택임대소득은 종합소득세 과세대상 중 사업소득에 해당합니다. 따라서, 주택을 임대하여 소득이 발생한 경우에는 사업자등록 여부와 상관없이 다음 연도 5월 31일까지 주택임대사업자 주소지 관할 세무서에 신고납부해야 합니다.
상가나 토지 등의 임대소득에 대해서는 임대면적이나 임대유형에 상관없이 무조건 종합소득세가 과세되지만, 주택임대소득은 주택수와 임대유형(전세, 월세 등)에 따라 종합소득세 과세여부가 달라집니다.
2. 주택수·임대유형에 따른 주택임대소득 과세대상 여부
| 구분 | 월세소득 | 보증금소득 |
| 1주택 | 비과세 (단, 고가주택은 과세) |
비과세 |
| 2주택 | 과세 | |
| 3주택 이상 | 과세 | 과세* |
* 전용면적 40m2 이하이면서 기준시가 2억원 이하인 소형주택은 보증금소득 과세대상 주택수 판정시 제외
월세소득은 2주택자(고가주탁은 1주택자)부터 종합소득세 과세대상에 해당하며, 보증금소득은 소형주택(전용면적 40m2 이하이면서 주택 공시가격이 2억원 이하인 주택)을 제외한 3주택자(보증금 합계금액이 3억원을 초과하는 경우에 한함)부터 종합소득세 과세대상에 해당합니다.
원칙적으로 1주택자는 고액의 월세소득이 발생해도 종합소득세 과세 대상에 해당하지 않지만, 1주택자라도 해당 주택이 고가주택에 해당하거나 해외에 소재하고 있는 주택이라면 종합소득세를 신고납부해야 합니다.
고가주택은 주택공시가격 12억원을 초과하는 주택을 의미하고, 고가주택에 해당하는지는 과세기간 종료일 또는 해당 주택의 양도일을 기준으로 판단한다고 합니다.
3. 주택임대소득 주택수는 본인·배우자 주택만 합산 계산
주택임대소득 과세대상 주택수는 본인과 배우자의 주택만을 합산하여 계산하고, 부모(직계존속)와 자녀(직계비속)의 주택은 동일세대에 해당해도 합산하지 않습니다. 또한 임대 중인 주택만을 가지고 주택수를 계산하는 것이 아니라 소유하고 있는 주택도 포함하여 주택수를 계산합니다.
예제 문제
만약 남편명의로 아파트 1채, 부인명의로 단독주택 1채, 자녀 명의로 다세대주택 1채를 소유하고 있다면, 남편과 부인의 주택만을 합산하여 2주택으로 종합소득세를 계산해야 합니다. 하지만 남편명의 아파트 1채는 가족이 거주하고 있고, 부인명의 단독주택 1채는 전세로 임대를 주고 있다면, 3주택 이상자가 아니므로 종합소득세 과세대상에 해당하지 않습니다.
4. 양도세·종부세·종소세 주택수 판정 비교
| 구분 | 양도소득세 | 종합소득세 | 종합부동산세 |
| 주택수 계산 | 세대합산 | 배우자합산 | 본인합산 |