도시및주거환경정비법(도정법) 개정안 정리 [1월19일 시행]

 

지난해 정부가 부동산 공급 활성화를 위해 부동산 관련 각종 규제를 완화했습니다. 그중 재개발·재건축 등 정비사업에 적용되는 도시 및 주거환경정비법과 관련된 규정은 23년 7월 18일에 개정됐었고, 24년 1월 19일부터 시행에 들어갔습니다.

 

이번 포스팅에서는 24년 1월 19일부터 시행된 도시 및 주거환경정비법(도정법) 개정안에 대한 내용을 정리해서 알려드리겠습니다.

 

 

1. 도정법 개정안 시행

1) 통합심의 의무화

(현행)
공공재개발사업 또는 공공재건축사업 등 공공정비사업에서만 통합심의가 규정되어 있었고, 심의여부도 임의로 규정했었습니다.

(개선)
민간정비를 포함한 모든 정비사업에서 사업시행계획인가에 필요한 건축, 교통, 경관 등 각종 영향평가를 통합심의 하도록 의무화합니다.

제50조의 2(사업시행계획의 통합심의)를 신설해 도정법으로 시행되는 정비사업에 확대 적용될 수 있도록 해 각종 심의로 인한 소요기간을 단축할 수 있도록 했습니다.

 

 

2) 정비계획 변경 통합심의

(개선)

정비계획 변경 시 지방도시계획위원회 심의를 사업시행계획인가 관련 심의와 함께 통합해 검토·심의할 수 있도록 제50조의 3(정비계획 변경 및 사업시행인가의 심의 특례)을 신설했습니다. 이를 통해 사업기간 단축이 가능해집니다.

 

 

 

3) 공공재개발 임대주택 의무비율 완화

(현행)
공공재개발을 정의한 현행 도정법 제2조 제2호 나목은 주택의 전체 세대수 또는 전체 연면적 중 조합원 물량을 제외한 나머지 주택의 50% 이상을 공공임대주택 등으로 공급하도록 규정하고 있었습니다.

 

(개정)

공공재개발에서 확보해야 하는 공공임대주택 등의 비율을 완화하고, 지자체가 지역별 여건을 고려해 조례로 규정할 수 있도록 했습니다. 개정법에서는 이를 20~50% 이하의 범위로 변경하고 대통령령으로 정하는 기준에 따라 지자체가 결정할 수 있다고 합니다 같은 날 시행 예정인 시행령을 살펴보면, 과밀억제권역은 30~40% 이하, 과밀억제권역 외의 지역은 ‘20~30% 이하’의 범위에서 시·도조례로 정하도록 시행령을 신설했습니다.

 

 

4) 역세권 용적률(건축규제) 특례

(현행)
역세권 등 주택공급의 필요성이 높은 지역에서 법적 상한을 초과하는 용적률 특례에 대한 법적근거 자체가 없었습니다.

(개선)
역세권 등(대통령령 세부위임)에 위치한 정비구역에 용적률 추가완화*, 완화용적률로 건설된 주택 일부(대통령령 세부위임)를 뉴:홈(공공분양)으로 활용**합니다. 이때 역세권은 총면적 1/2 이상이 철도 승강장 경계로부터 시·도조례로 정하는 거리 이내에 위치한 지역이거나, 버스 등 대중교통 이용이 용이한 지역 등의 요건을 갖춰야 합니다.

 

현행 도정법에는 기부채납해야 하는 국민주택규모의 주택이 법적 상한 용적률에서 완화받은 용적률의 20% 이상 50% 이하로서 시·도조례로 정하는 비율이었으나 용적률 범위를 70%까지로 늘렸습니다.  

* 용적률 완화
現 법적 상한 용적률 → 改 역세권 정비는 법적 상한 1.2배 or 용도지역상향

** 공공기여
現 공공임대주택 → 改 공공임대주택, 공공분양주택

 

 

5) 준공업지역 용적률 완화

(현행)

주거지역에서 재건축 사업 시행 시 공공임대주택 기부채납을 조건으로 법적 상한까지 용적률을 부여할 수 있습니다.

 

(개선)

용적률 특례 적용 범위를 현행 주거지역에서 준공업지역까지 확대합니다.

과밀억제권역에서 시행하는 재개발·재건축사업 중 준공업지역 내 정비사업도 법적 상한 용적률까지 완화할 수 있습니다. 현행 도정법은 과밀억제권역에서 시행하는 재개발·재건축사업 중 주거지역에 한해 법적 상한 용적률을 부여했으나, 이를 개선하 준공업지역을 포함했습니다.

 

 

6) 정비계획 입안요청제

(현행)

원래는 주민이 구역계뿐만 아니라, 정비계획(안)까지 마련해야만 정비계획의 입안을 제안할 수 있어 전문지식이 없는 주민들이 활용하기 어려운 점이 있었습니다.

 

(개선)

주민은 계획안이 없어도 구역계만 설정해서 정비계획의 입안을 요청할 수 있고, 구역지정권자는 계획 입안권자에게 정비계획의 기본방향을 사전에 제시토록 하여 구역지정․계획 수립의 신속한 추진을 도모합니다. 

주민이 정비계획의 입안권자(구청장 등)에게 정비계획 입안을 요청하고 입안권자가 이 요청을 수락할 경우 정비구역의 지정권자(시·도지사 등)가 정비계획의 기본방향을 제시하도록 했습니다. 

정비계획 입안요청제 신설로 주민의 요청이 있는 경우, 입안권자는 4개월 이내에 정비계획의 입안 여부를 결정해야 합니다. 이때 주민들은 토지등소유자 1/2 이하의 범위에서 지자체 조례로 정하는 비율 이상의 동의를 받아야 합니다.

 

 

7) 공공시행자 및 신탁사 특례

(현행)

법상 정비구역 지정 시 정비계획도 같이 수립하도록 되어 있어, 구역지정을 우선적으로 하여 신속히 사업을 추진하는 절차가 부재했습니다.

(개선)

공공시행자·지정개발자(신탁사)가 사업을 시행하는 경우에는 전문성을 감안하여 정비구역 지정 시 사업시행자를 동시 지정하고, 정비계획·사업시행계획을 통합하여 사업을 추진할 수 있는 특례를 부여합니다. 이는 구역지정권자와 사업시행인가권자가 같은 시·군 지역일 때 적용한다고 합니다.

공공시행자 및 신탁사에게 정비구역 지정 제안 권한을 부여하고, 정비구역과 사업시행자 동시 지정, 정비계획과 사업시행계획의 통합처리 등 인허가 절차를 간소화했습니다.

개정안 시행으로 신탁방식 정비사업 추진 시 사업기간을 단축하는 효과를 볼 수 있어, 신탁방식이 더욱 탄력을 받을 것으로 보입니다. 앞으로 공공시행자 및 신탁사가 정비구역 지정을 제안할 수 있습니다.

이때 토지등소유자 2/3 이상의 동의를 받아야 하며, 동의서에는 ① 사업비 분담기준, ②소유권의 귀속에 관한 사항, ③ 사업의 종류, ④ 시행방법 등에 관한 시행규정의 내용, ⑤ 신탁계약 내용 등이 포함돼야 합니다.

현행 도정법에서는 정비구역 지정 이후 신탁사를 사업시행자로 지정할 수 있었는데, 이번 개정안 시행으로 정비구역 지정과 사업시행자 지정을 동시에 추진할 수 있게 되었습니다.

이를 위해선 토지면적 1/2 이상, 토지등소유자 2/3 이상의 동의가 필요하다고 합니다. 또한 신탁사가 정비계획과 사업시행계획을 통합 수립하기 위해선 조합설립 동의요건인 토지등소유자 3/4 이상, 토지면적 1/2 이상의 동의를 받아야 합니다.

 

 

8) 신탁방식 표준계약서 마련

(개선)

신탁사가 사업을 시행하는 정비사업에 대해, 주민·신탁사간 공정한 계약 및 주민 권익보호를 위해 국토부장관이 표준계약서를 마련하여, 23년 11월에 표준계약서·시행규정을 확정·배포했습니다.

신탁방식의 정비사업 시장 규모가 23년에는 역대 최대치를 기록했었다고 합니다. 이처럼 많은 현장에서 신탁방식을 추진하고 있었으나, 관련 표준계약서·시행규정은 없었다고 합니다.

 

 

 

9) 조합임원의 자격요건 강화

(현행)

조합임원이 되기 위해서는 ① 정비구역에서 거주하고 있는 자로서 신임일 직전 3년 동안 거주기간이 1년 이상이거나, ② 건축물 또는 토지를 5년 이상 소유하고 있어야 했습니다.

 

(개선)
조합임원의 자격에 대해 기존 요건에 더하여 ① 토지등소유자이며, ② 공유지분자인 경우 가장 많은 지분*을 가지고 있을 것을 규정했습니다.

* 공유지분자 중 최다 지분 소유자가 조합의 임원이 될 수 있도록 한 개정안은 작년에 즉시 시행됐습니다.

 

 

10) 조합임원 결격사유 강화

(개선)

지방자치단체의 장, 지방의회의원 또는 그 배우자ㆍ직계존속ㆍ직계비속은 해당 지자체 조합의 조합임원이 될 수 없도록 결격사유를 강화했습니다.

현행 도정법 제43조 제1항 조합임원 결격 사유에 제6호를 신설해 조합임원 자격요건을 강화했습니다.

 

 

11) 총회 소집 요구자의 본인확인절차 강화

(현행)

조합원의 5분의 1 이상 또는 대의원 3분의 2 이상의 요구로 조합장에게 총회를 소집하도록 요구할 수 있으나, 요구자가 본인인지 여부를 확인하는 규정이 없었습니다.

 

(개선)

조합은 조합원 또는 대의원 요구로 총회 소집 시 소집요구자가 본인인지를 확인하도록 했습니다.

일부 현장에서 사망한 사람이 서면결의서를 제출하거나 조합원 자격이 없는 자가 총회에 참석해 조합 분열을 일으키는 일이 종종 발생하고 있어 본인확인 절차를 강화해 사업이 안정적으로 진행될 수 있게 했습니다.

앞으로 총회 소집을 요구하는 조합원 또는 대의원은 요구서에 성명을 적고 서명 또는 지장날인을 하고, 주민등록증 등의 사본을 첨부해야 합니다. 그리고 해외 장기체류 등 불가피한 사유가 인정될 경우에는 요구서에 인감 날인 후 인감증명서를 첨부해야 합니다.

 

 

 

12) 시공자 선정총회 시 직접출석 요건 강화

(현행)

현행 도정법에선 시공자 선정 총회의 출석요건은 규정된 바 없으며, 「정비사업 계약업무처리기준」에서 “총회는 토지등소유자 과반수가 직접 출석하여 의결하여야 한다”라고 규정해 이를 많은 현장에서 따르고 있었습니다.

 

(개선)

시공자 선정을 위한 총회의 경우 조합원 과반수가 직접 출석하고, 시공자 선정 취소의 경우 조합원 20% 이상이 직접 출석하도록 했습니다. 현행 「정비사업 계약업무처리기준」에 규정되어 있는 사항을 법률로 상향 입법했습니다.

 

 

 

 

2. 포스팅을 마치며

23년 1월 19일부터 시행되는 「도시 및 주거환경정비법(도정법) 개정안」 포스팅은 아래 사이트 내용을 참고했습니다.

 

도시 및 주거환경정비법(23. 07. 03 국토부 배포자료)

정비사업을 통한 도심 내 원활한 주택공급 기대

도시 및 주거환경정비법(24. 1. 30 법령 업데이트)

도시및주거환경정비법

하우징헤럴드(24. 01. 31 기사)

공공재개발 임대 20~50%… 정비계획 입안요청제 도입 - 하우징헤럴드