정비구역 내 부동산뿐만 아니라 모든 부동산을 구입하기 전에는 반드시 현장답사를 하고 구매여부를 신중하게 결정해야 합니다. 이번 포스팅에서는 정비구역(재건축, 재개발) 임장 노하우에 대해서 알려드리겠습니다.
1. 정비구역 임장
정비구역 방문
먼저 임장 시 대중교통을 이용하여 지하철부터 해당 지역까지 도보로 얼마나 걸리는지 확인하는 것이 좋습니다. 특히 재개발 구역은 언덕인 경우도 많은데, 지도에서는 10분 거리지만, 실제로는 15분 이상 걸리는 경우도 많이 있습니다. 이것은 현장에서만 확인할 수 있는 정보입니다.
정비구역의 좁은 골목길을 다니며 단독주택인지 다세대주택인지 잘 파악해 두는 것도 중요합니다. 이유는 구역 내에 가장 많은 유형의 주택을 소유한 이들의 의견이 조합에 반영될 확률이 높기 때문입니다.
그리고 종교시설이나 상가가 얼마나 많은지 파악해야 합니다. 종교시설은 대체시설 또는 높은 이전비를 요구하는 경우가 많아 조합에 부담이 되는 경우가 많다고 합니다. 또한, 상가는 감정평가를 할 때 권리금을 인정하지 않아 이주할 때 장애가 될 수 있다고 합니다.
중개사무소 방문
정비구역 현장에 가서 3군데 이상 중개사무소를 방문하는 것이 좋다고 합니다. 아파트 중개와 다르게 정말 좋은 정비구역 매물은 공동중개를 하지 않는 편이기 때문에 여러 중개소를 방문해 매물을 비교하고 다양한 정보를 듣는 것이 좋습니다.
그리고 미리 전화 예약을 했던 곳과 걷다가 발견하는 오래된 부동산 중개사무소에 들어가서 확인하시는 것도 추천합니다. 허름해 보이는 부동산 중개사무소는 해당 지역에서 오랫동안 영업해 온 곳이기 때문에 주민들과의 유대관계가 돈독하고, 원조합원의 매물을 많이 보유하고 있을 가능성이 높다고 합니다.
부동산 중개사무소에 방문할 때는 미리 전화하여 본인의 투자금과 매물의 크기를 알려주고 "확실히 살 사람이다"라는 이미지를 심어주는 것이 좋은데, 이렇게 하면 중개사무소에서 미리 준비를 잘 해두기 때문에 좋은 물건을 소개받을 수 있는 환경을 만들어 준다고 합니다.
부동산 중개사무소에 방문한 뒤에는 먼저 현장에서만 얻을 수 있는 정보를 우선 물어보고, 다음과 같은 정비사업과 관련된 자세한 내용들을 물어봅니다.
정비사업 진행 단계
주민들의 호응 정도
이주할 때까지 남은 예상 기간
총세대수 대비 조합원 비율
최근 프리미엄과 가격의 흐름
매물 유형별 프리미엄 차이
예상 조합원분양가
예상 일반분양가
평형별 세대수
조합원 혜택
이주비 대출 조건
인근 신축 시세
입주 시 예상 가격
관리처분계획총회 책자 등
마지막으로 현재 나와 있는 각 매물들에 대한 정보를 듣고 비교하여 수익성 여부를 중점적으로 분석하고, 해당 정보들을 틈틈이 메모해 둡니다.
조합사무실 방문
해당 정비구역의 사업 진행 상황이나 향후 계획을 듣기 위해서는 반드시 조합 사무실을 방문해야 합니다. 공인중개사와 조합에서 말하는 정보가 다를 때도 있기 때문에 두 군데 다 방문해서 체크하는 것이 좋고, 파악해야 할 정보는 다음과 같습니다.
예상 비례율
사업 단계별 예상 시기
예상 일반분양가
예상 조합원분양가
비대위 활동 상황
현재 진행 단계
향후 일정 및 계획
이주비 및 이사비 파악 등
그리고 조합 관계자와의 면담을 통해 해당 사업 진행에 대한 의지를 파악하는 것도 필요합니다. 조합은 진행 속도나 이주시점 등을 보수적으로 말하는 경향이 있고, 공인중개사들은 재개발 매물 중개를 위해서 더 적극적으로 말하는 경향이 있기 때문에 양쪽의 의견들을 종합해서 합리적으로 판단할 필요가 있습니다.
2. 포스팅을 마치며
정비구역 임장 활동을 하면서 조사했던 여러 내용들을 잘 기록해 두는 것도 매우 중요합니다. 조합에서 들었던 이야기, 공인중개사가 제공한 정보, 현장 사진 등을 틈틈이 메모하고, 나중에 집에 와서 엑셀파일 등에 정보들을 꼼꼼히 정리해 두는 것이 좋습니다. 이렇게 정리를 잘해놔야 관심 있는 정비구역 매물의 수익성을 잘 파악하여 해당 매물의 구매 여부를 정확히 판단할 수 있습니다.