1. 책 리뷰를 시작하며
'재개발 모르면 부자 될 수 없다'는 2021년 8월에 출판된 책인데 벌써 1년이 지난 책입니다. 그동안 부동산 아파트에 많은 변화가 생긴 것 같습니다. 작년만 해도 아파트 값이 끝없이 오르는 듯하였지만, 최근 들어서 전체적인 아파트 가격이 떨어지는 통계가 나오고 있습니다. 이에 따라 재개발에 대한 사람들의 관심이 점점 줄어들고 사업성이 떨어지고 있지만, 이미 책을 구입했었기 때문에 안 읽고 놔두면 아깝다는 생각이 들어서 책을 읽게 되었습니다.
2. 재개발 모르면 부자될 수 없다
재개발 투자의 목적은 오래된 빌라나 단독주택 등을 구매해서 나중에 만들어질 신축 아파트를 초기에 싸게 사는 개념입니다. 그러므로 재개발 투자에 대한 법적인 지식이나 절차를 꼼꼼하게 잘 파악하고 공부를 해야 투자가 가능합니다.
위 표에 저자가 정리해 둔 것처럼 '투자 관심 시기', '초기 투자 시기', 안전투자 시기' 이렇게 크게 3가지 시기로 먼저 나누어 볼 수 있습니다.
매수 타이밍
- 1차 매수 타이밍 : 조합설립 전 매수(동의율 75% 확인)
- 2차 매수 타이밍 : 감정평가액 통보 후 프리미엄 가장 저렴한 물건 매수
- 3차 매수 타이밍 : 관리처분인가 전후 매수(안전투자, 실거주 투자)
매도 타이밍
- 1차 매도 타이밍 : 사업시행인가 후 시공사 선정 직후 매도
- 2차 매도 타이밍 : 관리처분인가 직전 매도. 이후 입주까지 매도 불가(투과지역, 18/1/24 이후)
- 3차 매도 타이밍 : 입주 시 매도, 실거주 후 매도, 임대 2~4년 후 매도
단, 투기과열지구 내 재개발구역 중 2018년 1월 24일 이후에 사업시행인가 최초 신청을 한 재개발구역에 대해서는 관리처분인가 이후 조합원 지위 양도가 금지되므로 거래 시 주의가 필요합니다. 이와 다른 재개발과 관련된 법적인 내용이나 정부의 정책적인 내용들도 반드시 꼼꼼히 확인하셔서 투자를 진행하셔야 합니다.
1 급지(투자금 10억 원 이상)
- 한남 뉴타운 / 성수 전략정비구역 / 흑석 뉴타운
2 급지(투자금 8~10억 원)
- 노량진 뉴타운 / 북아현 2,3구역 / 행당 7구역
- 문정 136 재건축 / 마천 4구역 / 신당 8구역
- 청량리 7구역
3 급지(투자금 6~7억 원)
- 마천 3구역 / 청량리 6,8구역 / 제기 4,6구역
- 이문 휘경 뉴타운 / 수색 8구역 / 증산 5구역
- 갈현 1구역 / 봉천 14구역 / 신림 뉴타운
- 영등포 뉴타운
4 급지(투자금 4~5억 원)
- 상계 뉴타운 / 장위 14구역 / 돈암 6구역
- 광명 뉴타운
5 급지(투자금 1~3억 원)
- 인천 재개발 / 덕소 뉴타운 / 지방 재개발
3. 책 리뷰를 마치며
'재개발 모르면 부자 될 수 없다'를 읽고 나서 재개발에 대한 기본적인 지식을 많이 전보다 더 많이 알게 되었습니다. 특히 저자가 재개발에 대한 전반적인 흐름을 잘 정리해서 요약하였고, 실제로 투자했던 여러 사례들을 설명하다 보니 이해가 더 잘 되는 것 같습니다.
하지만 부동산 투자는 목돈이 들어가는 투자인 만큼 항상 심사숙고하고 조심해서 투자해야 할 것 같습니다. 지금 같이 인플레이션 상황과 금리 상승 시기에는 아파트 가격 하락에 큰 영향을 주고 있고, 또한 심리적으로 사람들이 많이 위축된 상태이기 때문에 현재는 투자할 시기는 아니라고 생각합니다.
사람들이 벌어들이는 수입 대비해서 아파트 가격이 얼마인지를 나타내 주는 '주택구입 부담지수'도 서울을 기준으로 현재 200이 넘어가기 때문에 상당히 과열되어 있다고 생각할 수 있습니다. 이 수치가 적어도 130 이하로 나오는 시점 이후에 재개발이나 아파트에 투자해야 안전할 것이라고 개인적으로 생각하고 있습니다.